中原2011中山市锦盛地产双地块选择性开发策略案.ppt

* * * 案例——星河湾 星河湾的地理位置 星河湾地处广州番禺华南板块 位于华南快速干线出口处 北邻珠江 东部自然山坡 西邻迎宾大道 原地块地貌 原江边滩涂 同样面临一个担当振兴新兴板块的重任，星河湾走得前，我们可以走得更好。 2000年7月打桩 2001年4月28日一期公开发售，约1600套单位 2002年5月1日二期公开发售，约800套单位 2002年9月1日投资2.2亿兴建的番禺执信中学开学 2003年4月26日三期荟心园公开发售，约1000套单位 2004年9月28日四期公开发售，约800套单位 星河湾的开发历程 原则一：建筑与环境结合 原则二：环境与功能结合 原则三：环境和内外结合 原则四：观赏性与实用性结合 原则五：环境与人性化结合 星河湾，五大结合原则 ——打造一个心情盛开的地方 正是这五点原则，成就了星河湾延续至今的美誉度，也正是星河湾使宏宇地产从此走向全国 建筑与环境结合 环境与功能结合 环境和内外结合 观赏性与实用性结合 星河湾的成功秘笈 环境与人性化结合 做市场的领导者，就是既要超越群众，又要不能脱离群众 充分利用地理特征，打造一个让心情盛开的地方 对环境的打造超越视觉的限制，力求从功能上增加环境的附加值 注重对社区环境和自然环境的融合 注重自然环境和人文环境的融合 注重景观的观赏性和实用性的融合 注重建筑本身实用性和观赏性的兼具 注重环境对人生活的影响 同时也注重人的生活与环境的和谐 2001年，星河湾以高品质洋房率先打入广州市场，凭借超越市场，又不脱离市场的理念，董事长黄文仔以高过同华南板块所有洋房的价格实现了星河湾的一炮而红。 相似点 异同点 可借鉴 朗城与星河湾 城市新区的拓荒者 都与一条区域主干线相邻 毗邻大面积水域 发展商都属于潜在的市场黑马 地块生态环境良好 都面临激烈市场竞争中的弱势 一线城市郊区与三线城市镇区新区 朗城片区临海，星河湾临江 朗城片区距老城区距离较近 朗城片区毗邻药类工业区 以洋房作为首期开发的入市策略 以区域的发展带动项目的销售 以完美的景观，准现楼揭开帷幕 环境、景观、氛围的征服策略 完善的服务和优越的建筑品质 良好的推广和广告铺排 关键词：洋房入市 环境服人 品质过硬 依托区域发展 市场领导者 朗城与星河湾对比 星河湾的打造为我们提供了一条极具价值的开发参考，从而使我们的定位变得更为清晰！ 朗城项目的物业定位 打造一座城的居住价值 100亩 1000亩 洋房为主 洋房、叠加、别墅等 中高端 中端 高端 发展建议1 定位原则 1、以项目由100亩增加到1000亩开发面积为原则 2、前100亩的开发既能自成一体，又能与后续开发形成连贯性的延续 3、建议前100亩以洋房为主，后续产品可视实际情况丰富产品的构成 4、建议前100亩以中高端洋房为主，以高档社区的形象拉动后期产品的销售，以商业部分的配套拉动住宅产品的销售 发展建议 100亩 洋房、商业 洋房、少量别墅等 中高端 中端 高端 定位原则 1、以项目为100亩开发面积为思考原则 2、整体项目开发建议保持产品的多样性，突出明星级产品拉动作用 3、建议以中高端洋房面世，中期以商业、高端产品拉动中端洋房销售 4、总体产品类型建议四种、中高档洋房、商业配套、别墅、中档洋房 中端 朗城项目的物业风格 打造一座城的居住价值 物业风格很大程度上影响客群对项目的关注度，还必须与生态环境、园林环节相适应！ “Art Deco”意即“装饰艺术”，最早起源于上世纪20、30年代的法国，并迅速流行于建筑、家具、珠宝等的设计中。 Art Deco建筑风格 华润幸福里 世茂东一号 天津 富力桃园 世茂 东一号 4、追求单个建筑自身独特的个性 3、非常重视整体的装饰性，及新元素的使用 2、同时，建筑的外立面常采用面砖或者石材 1、Art Deco风格使用于建筑上，其特点在于强调 外立面的纵向线条使用，高耸、挺拔。 特点简介 对于我们的客户，对我们将要跳出中山去寻求的客群，与生态环境的完美结合，常规平庸的建筑风格显然很难满足他们刁钻的眼光 我们不是要强硬的标新立异，我们只是要在激烈的市场竞争中升级我们的产品，突出我们的风格。 Art deco 在中山 4、挺拔的身姿结合旖旎的水景，将是一幅绝妙的视觉景观。 3、21世纪初，简单的Art Deco风格在石岐中仪海伦堡有所体现 2、早20世纪末，中山已有楼盘运用Art Deco的元素——城市花园怡景阁 1、Art Deco风格的真正为中山业界称道，始于2010年——时代白朗峰 时代白朗峰 朗城项目的户型定位 打造一座城的居住价值 朗城项目户型定位同样要遵从客群导向原则，依据客群需求打造我们的产品构成！ 鉴于项目客群的特殊性，打造与景观相结合，与生态养生型住宅相匹配的内部结