同致地产2011年03月景德镇中山国际营销推广策略提报.ppt

前言： 项目规划及产品设计已经定型，因此只需确定项目的 定位，并据此提出项目的增值建议和营销策略。 项目东面和北面为杂乱的居民房，西靠中山路，南邻戴家弄，除西面外，周边环境杂乱，南面未来将建设一栋高层，对于本案的影响较大。 周边项目 区域内项目众多，景市重 点打造的风情街已基本成形 市政配套 购物： 华达百货超市，华达购物广场，女子商城 学校： 六小，二小，七小，二中 银行： 工商银行，交通银行，中国银行等 医院： 昌江区妇幼保健所，第二医院，桂花弄社 区服务站 酒店： 景德镇大酒店 其他： 戴家弄农贸市场，各大药房等 项目整体规划 户型洞察 经济技术指标 总用地面积：9293平方米 总建筑面积：32686.53平方米 住宅建筑面积：23426.66平方米 商业建筑面积：5665.27平方米 容积率：3.5 建筑密度：36.52% 探求冲突认知点的解决之道 利用项目突出优势转移客户注意力，弱化劣势 １、突出强调区域的成熟度； ２、突出强调优越的完善配套带来的附加值； ３、突出强调项目自身的产品品质和价值感的传递； 4、小户型与大户型整合推售，强调利用的理由（如：适合老人或者小孩独居，但大人有可以较好照顾，同时可提供良好私人空间 等方面的性价值；） 景德镇概况 景德镇为江西省直辖市，位于江西东北部。现辖一市一县两区，即乐平市、浮梁县、珠山区、昌江区，面积5256平方公里，据统计，2008年末全市总人口为156.51万人，其中非农业人口60.67万人，占39.49%。属国务院首批公布的全国24个历史文化名城之一和国家甲类对外开放城市。 景德镇处于长江三角洲经济区和长江中下游经济区结合部的中心地带，在500公里以内，拥有上海、南京、武汉、长沙、福州、南昌、杭州、 合肥8个直辖市以及省会城市，便捷的高速公路框 架为景德镇勾画了一个极佳的8小时半径经济圈。 景德镇2011年宏观经济发展状况 工业生产快速发展。 1－3季度，全市规模以上工业企业达424家，比上年末增加10家。全市规模以上工业完成增加值113．34 亿元，增长24．55%。主要特点有：一是部省属工业生产提速前行。规模以上部省属企业完成工业总产 值73．7亿元，增长19．57%，增速同比加快0．45个百分点；二是地方工业继续保持快速增长。规模以 上地方工业完成总产值401．95亿元，增长25．53%； 三是园区建设取得新进展。1－9月，全市3个工业 园区完成基础设施投入11．8亿元，增长66．12%；完成工业增加值65．77亿元，增长24．45%；实现主 营业务收入252．43亿元，增长37．54%；安排从业人员4．83万人，增长12．9%。进一步加强了规划引 导，找准比较优势，突出产业特色，增强配套能力，全市工业园区充分借鉴省内外成功经验，已经形成 了一批生产要素集中，产业关联度高，市场竞争力强的特色产业集群和产业基地。四是陶瓷工业发展态 势良好。1－9月，全市规模以上陶瓷工业完成产值59．43亿元，同比增长59．5%。 2、景德镇房地产市场平稳发展 ①、2010年1~12月份房地产交易登记数量 商品房成交价格小幅上升 1-12月景德镇商品房成交价格一直在一个理性区间合理增长，从2010年上半年商品房住宅成交均价统计情况 看，我市商品房住宅均价在2600元/平方米至2700元/平方米范围内波动增长，未出现大幅波动。下半年商品房 成交价格小幅上升，均价从2700元/平方米涨至2900元/平方米. ③、2010年1~12月商品房月销售面积统计 （单位：平方米） 水岸豪庭 地址：戴家弄与沿江交汇处 规模：总面积为18350m2，其中B1区用地8630m2， B2区用地面积为9680m2 ；建筑形态：B1为23层商住，B2为22层商住，其中1-3层裙楼为商业 物业类别：商住 建筑类别：高层 装修状况：毛坯 周边类比项目情况 周边项目产品对比 周边项目客户特征 公寓市场调查 30—50岁 以自主购房为主 事业单位、商人、外出务工人员 水岸豪庭 30—50岁 以自主购房为主 事业单位、商人、电厂职工 尚东国际 30—50岁 以自主购房为主 外地客户、公务员 中央领地 30—50岁 以自主购房为主 事业单位、商人、外出务工人员 怡翠园 购房年龄段 购房用途 购房群体 楼盘名称 目标客群以本市公务员、个体经营户和周边企、事业单位人群为主，客群重合度高，目标市场无明显细分。 800-1000元/月 700-800元/月 600-700元/月 700元/月 500元/月 800-1200元/月 700-800元/月 租赁情况 市中心地段， 买一层得两层 陪读、投资 陪读、投资、办公 过渡房，养老用房 地段好，适合投资，绿化率高 面积小，总价低 江景房，投资房