哈尔滨中和·国际营销、开发报告第一部分.ppt

哈尔滨;第一部分;未来两年，哈尔滨的房地产市场将如何变化？大环境对我们会有何影响？;哈尔滨观察1;哈尔滨观察2;*;*;哈尔滨城市环境/行政划分;哈尔滨城市环境/人口结构;哈尔滨城市环境/城市地位;哈尔滨城市环境/城市格局;哈尔滨房地产：土地供应情况;*;*;*;*; 11年(截止八月份)，均价6000-10000元/㎡，可以看出,新政之下的哈尔滨房价市场稳中有升。; 40——60㎡ 的面积区间目前是市场需求主流，这也凸显出哈尔滨目前自住型市场占据主导； 08年，哈尔滨首次出现20平米以下的一房单位，紧凑户型丰富了市场； 09年， 40——50㎡在哈尔滨房地产市场担纲主角，而其它各种户型的需求比例不分伯仲，是08年哈尔滨房地产市场体现出来的整体特征； 11年哈尔滨房地产市场具备两大显著特征：首先，紧凑户型的涌入打破了宽松舒适型一枝独秀的局面；其次，自住型产品依然是市场需求主流。;哈尔滨房地产：现有项目;*;近期出台政策密集，已4.17力度最大;政策出台背景—两会定调：调整住房供应结构，遏制房价过快上涨，企业、市场依然我行我素；;此次调控力度明显强于9.27新政;面临“脱轨”的房价上涨速度，国家调控政策重拳出击;二套房贷再出新政，认定标准异常严格;政策初见成效，一线城市供求逆转抛盘激增;二、三线城市观望多抛售少，尚没有明显效果显现;新政影响预期;07年房贷政策后：消费者经历了17个月的观望期，开发商经历了6个月的坚持+9个月的让步期后，市场开始回暖，并且在随后的一年内销售爆增，价格猛涨； 原因主要有几方面： 1、刚性需求被压抑一年之久后必然集中爆发； 2、国家经济形势趋好，消费者的心理与经济压力逐渐释放； 3、消费者抄底心态众多，大多认为09年上半年是最适合的购房时机。;新政后市场走势预判;新政后市场走势预判;哈尔滨房地产市场分析;*;哈尔滨房地产：市场格局;*;*;*;*;*;睿城;睿城基本指标;睿城的规划价值亮点;睿城的公共部位价值点;睿城的户型;睿城的“价值树”描述 ;营销推广借鉴;销售节点及价格走势;四季·上東 ;四季·上東基本指标（香坊区域标杆）;四季·上東的规划价值亮点;四季·上東的景观价值点;四季·上東的公共部位价值点;四季·上東的商业会所物管价值亮点;四季·上東的户型;四季·上東的“价值树”描述;销售节点及价格走势;营销推广借鉴;辰能·溪树庭院;辰能·溪树庭院基本指标（哈西区域标杆）;辰能·溪树庭院的规划价值亮点;辰能·溪树庭院的景观价值点;辰能·溪树庭院的公共部位价值点;辰能·溪树庭院的商业会所物管价值亮点;辰能·溪树庭院的户型;辰能·溪树庭院的“价值树”描述;销售节点及价格走势;营销推广借鉴;南郡·香醍雅诺;南郡·香醍雅诺基本指标（哈西区域标杆）;南郡·香醍雅诺的规划价值亮点;南郡·香醍雅诺的景观价值点;南郡·香醍雅诺的公共部位价值点;南郡·香醍雅诺的户型;南郡·香醍雅诺的“价值树”描述;销售节点及价格走势;营销推广借鉴;第三章;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;第二部分;项目区域分析; 属新开发区，目前区域内配套不齐，居住氛围不浓； 同时，区域内缺乏中高端消费群的支撑。; 紧靠城市主干道，众多车辆来往，噪音污染大； 周边全为工业厂区，环境杂乱，缺乏高端环境资源的支持； ——不利于高端项目形象的建立与吸引高端消费人群。;项目体量小，内部资源相对匮乏;项目数据;项目四至情况;项目SWＯＴ分析;地块值分析;第三部分;项目规划;项目指标： 占地面积：13.33万㎡ 商业容积率：3.5 住宅容积率：4.0 商业高度：24米 住宅高度：100米;设计说明： 1、小区整体以封闭式管理 2、结合项目的容积率，考 虑本项目日照系数、采光、通风市政要求； 3、考虑哈尔滨消费者对平层的要求。;设计说明： 1、小区整体以封闭式管理 2、结合项目的容积率，考 虑本项目日照系数、采光、通风市政要求； 3、考虑哈尔滨消费者对平层的要求。;项目规划布局分析; 排布原则： 1、高值区域分布楼王及其他舒适型户型 2、中高值区分布中值经济与舒适型 3、低值区分布小户紧凑型;;面积配比; 内部造景： 1、主入口景观点：项目主形象面； 2、堆坡：利用内部地下通道及人防挖土，堆山，制造内部地势起伏，丰富景观； 3、叠水：利用堆山和平面地势制造水景和泳池的高差，两块水体连接，形成叠水景观； 4、广场主题形象设计； 5、中心景观设计 ;部分景观效果;部分景观示意图;项目交通轴线 交通分布原则： 1、整个小区人车分流 2、小区内部地下交通 3、地面交通以景观轴线为导向;项目天际线;项目配套设置 1、会所：前期作为项