同策上海新城地产月浦镇C.ppt

核心关注 外在需求 刚性需求特征显著，首置/首改为主，关注面积控制下的功能满足，总价承受能力一般，经济性是置业决定性因素 客户对生活/交通配套及品质有潜在需求，但基于价格因素，普遍会降低此类要求，产品的增值能力成次要考量点 本案机会客户 周边区域客户研究 产品契合 配套满足前提下 客户区位可妥协 3号线 1号线 泛宝山区域客户35% 本案 月浦区域客户30% 市区客户1及其他区域客户35% 客户地图 自身板块客户 30%左右 主要区域：月浦镇本地居民，因工作等原因迁移到月浦板块的居民 宝山区内其他板块35%左右 主要区域：轨交1、3号线沿线宝山区其他板块 轨道交通沿线市区范围+外省市及其他客户分别为35%左右 主要区域：新上海人、外地客户、外郊区县、市区客户及部分投资养老客户 区域影响力提升多元需求 本土原生需求 大区域挤压需求 泛区域、市区客户比例将增大，本区域客户比例略减少 本案客户定位 客户区域分布驱动： 大区域的价值升级及价格提升挤压作用仍将越发明显； 本区域开发力度的加大将逐渐形成板块的更大热点影响力； 本土区域客户短期内的刚需释放后的需求短期减少； 项目配套和综合品质优势下的高性价比产品，有助于弱化区位抗性，吸引外区经济务实型客户； 本案客户定位 客户需求分布驱动： 1R需求规模走低，综合规划排布可考虑牺牲 2R、3R面积走紧凑功能型路线，为主力户型 联排别墅面积/总价控制，利润最大化排布 2 3 4 1房 2房 3房 联排别墅 需求范围广、目的多元，需求量稳定但绝对值走低； 随着价格的提升，更多体现在总价优势上，结合2R需求的功能型、首次置业、公房转商品房等特点，在面积控制紧凑特点上将更加鲜明； 更多体现在本土与大区域的首次改善客户，主要集中在项目品质改善、2代居等特点，在功能满足、总价控制上敏感性较强；常规3R需求边缘化、总价抗性较大； 以北区功能改善和追求别墅体验的别墅首置客户为主，注重别墅的居住形态体验，居住舒适性可适当放弃；总价外溢型客户，总价敏感，需注意面积和总价控制。 1 李先生，48岁，普通职工 客户背景： 在月浦本地工作，已婚，儿子24岁，刚参加工作 收入情况：家庭年固定收入16万左右，自己和妻子都是普通职工，儿子刚刚工作半年，目前月收入3000出头 现居住位置：一家三口居住在月浦五村，60多平米，当初是福利分房，一住就住了十几年 置业需求： 购房目的：自住改善 客户语录： 1、在这里住了10多年，对周围环境什么的都习惯了，别的地方房价太贵，像杨行那里，地铁才差了5站，就要贵五、六千，买不起 2、目前住的老公房只有50多㎡，三个大人挤一起太小了，想买个80-90㎡左右的，以后也可以给儿子当婚房 3、我对品质没什么概念，房型一定要好，空间能够最大化利用是最最重要的；绿化率最好高点，这边空气质量太差了；另外我比较关心物业问题，以前住的老小区，公共设备坏了都没人维修，保安值班也会有偷窃事件，不安全。 区域功能分户型客户 价格/房型/绿化/物业管理/交通/区域环境/配套 客户样本——公寓 张女士，28岁，宝信软件普通职员 客户背景： 在月浦本地工作，已婚，儿子2岁 收入情况：家庭年固定收入20万以上，宝信软件是宝钢旗下的软件公司，老公也在宝信上班，做软件开发，月收入1万2以上；手上有2套老公房。 现居住位置：一家三口居住在主城区一套80㎡左右的两房内，父母也住在同一小区 置业需求： 购房目的：自住改善 客户语录： 1、老公和自己都在月浦上班，对这边区域比较熟悉，索性在这里买套房子，搬到这里来住，上下班方便； 2、由于儿子现在还小，经常需要自己父母帮忙照顾，想买套三房，方便老人过来照顾； 3、房子的面积也不用太大，现在80平米的房子能凑合着住，但空间有些局促了，再买房子希望房型要好，住起来要舒适；小区里最好有大面积的绿化，方便老人带孩子散步；现在新的小区都会有会所，如果有个健身类的会所，可以锻炼锻炼身体就很不错；物业管理也是我很看重的，月浦这里工厂比较多，人员素质层次不齐，社区安全问题是很关键的。 泛区域功能改善型客户 房型/绿化/会所/物业管理/交通/区域环境/配套 客户样本——公寓 黄先生，52岁，退役射击运动员 客户背景： 原国家运动员，退役后在市区某体育馆做管理员，已婚，儿子22岁，大学在读 收入情况：家庭年固定收入12万左右，自己退役后就做了管理员，工资不高，但福利挺好；妻子在一个小公司当财务 现居住位置：住在父母遗留下的黄浦区一私房内，房子面积较小，已很老旧 置业需求： 购房目的：为儿子购置婚房 客户语录： 1、现在买房子主要还是为儿子考虑，儿子过几年要结婚了，婚房得给他提前准备；市中心的房子随随便便就4,5万的，太贵，月浦这边的价格还接受得起，以后1号线也会通到那里，交通也还算方便；规划中