同策2013杭州九龙仓君廷项目营销提报.ppt

浙江同策团队员工目前超400名，是浙江省内规模最大，团队最齐全，专业服务最深， 客户资源最丰富之营销代理公司。;浙江同策已与国内多家一线大型品牌房企、上市公司达成长期、较好的战略合作。;东海水景城;浙江同策迎难而上， 2011年全年销售额突破90亿元，领先全浙江。;专业委员会核心人员22名，平均从业超过7年，是一个成熟富有经验，专业而创新的项目管理团队。;旗下一线成熟业务人员超过300名，星级案场超过22个，业务水平行业领先。;浙江同策拥有浙江最大的客户资源平台-同策汇，目前拥有会员逾14万组，其中余杭地区的客户达3.6万组。;对于本案来说，我司能够在最短时间内迅速组建熟悉余杭市场、拥有客户资源、对本类型项目操盘熟悉的精英团队！ 并且我司将派专职总监亲自操盘，指挥君廷项目的工作！;浙江·同策 2013.1;;宏观市场分析;政策趋势;政策趋势;政策趋??小结;历年房地产市场;12年市场量价;市场成交结构;市场存量走势;宏观大势总结;;公寓市场分析;公寓市场走势;公寓市场成交结构;公寓市场竞争格局;;;区域市场经历了一轮价格战之后，价格水平趋于平稳，保持在6500-7000元左右。 从热销项目来看，80-90方的三房是目前去化最快的产品。 区域在售项目香醍溪岸和野风启城，均借助了较好的样板段以及实景展示来提升了客户的价值认同度，从而促进了去化速度。 周边竟品项目小面积刚需产品后期供货乏力，本案的主力面积正好填补了未来区域市场的空白点，但区域外临平北板块小户型也有较大体量，竞争依然激烈。;公寓市场机会点总结;排屋市场分析;排屋市场走势;月度量价走势 ;;;;从热销项目来看，面积段200-300方，总价段500万左右的低总价产品的去化最佳； 热销项目区域性较强，基本集中在杭州周边交通方便、资源较好的地段； 热销项目产品同质化相对严重，基本是以联排为主，赠送面积、地下室面积、花园面积都做足文章； 热销项目均以低价开盘、巨大折扣优惠或特价房等价格手段和良好的产品优势共同拉动成交。;排屋市场机会点总结：;客户研究;公寓客户研究;客群分析;塘栖客群 市场相对封闭，以本地客群为主力，当地企事业单位、公务员、原居民，看重便利的生活配套。;客群研判;排屋客户研究;;客群分析;;客群研判;营销策略;君廷项目2013年销售目标 8 亿！ 我们的营销策略以实现2013年销售目标为主导。;项目在2013年不仅要保证快速去化，也期望能在销售价格上有所成长，市场变化不大的情况下，为项目创造溢价是线上推广的主要任务； 而市场对项目的认知尚停留在“供市区挤出型客户购买的郊区楼盘”、“刚需楼盘”等无足够溢价的阶段，突出项目品质、转变市场认知方能造就额外溢价。;实现方式：区域推广时空垄断;实现方式：区域推广时空垄断;;组合线上推广渠道，最大程度利用现有资源， 同时节省推广成本，精准营销，直击目标客群！;2、论坛炒作持续进行，制造项目影响力： A、在杭州搜房、住杭、新浪等主流地产网站论坛进行炒作； B、在都市快报19楼等杭州人气比较旺的网站进行炒作； C、在与项目有竞争关系的楼盘论坛内进行炒作；;项目叠墅品质较高，以叠墅样板段的品质代表整盘品质可以创造足够溢价或提高客户来访成交比，建议尽快施工样板段并投入使用； 项目虽临交通主干道，但因距离较远客户来访仍有较大抗性，建议采取接送看房的模式提高客户看房尊贵体验。;实现方案：以叠墅样板段代表整盘品质、将叠墅高端服务融入看房客户接待过程;售楼处内部——增加氛围和感染力，做好每一个细节;售楼部体验流程（注重服务细节）：;拓客策略：同策六大渠道并行，客户基数最大化;同策经典六大渠道;定向拓展六大渠道精细化——定向CALL客;定向拓展六大渠道精细化——定向巡展;巡展地区：许村、临平周边地区、杭州城北、塘西等 操作形式：建议利用集中性质的展会渗透 物料配备：项目介绍展板，便携式单体模型，楼书，折页，环保袋，小礼品（可以领奖券或购房优惠券）等 人员配备：3-4名;定向拓展六大渠道精细化——领头牛计划;定向拓展六大渠道精细化——大客户团购;浙江同策汇现有会员总量约140000组（余杭地区客户约3.6万组），并以3%/月的速度稳步增长。是目前杭州群体规模庞大的高端置业群。;同策汇U巴看房直通车;1.2012年11-12月市场形象再树立 2.现场客户体验提升 3.销售团队快速组建 4.同策渠道客户挖掘;推售计划;推盘策略;项目整体运营计划;产品分布;推售原则 1、小步快走，不恋战，以确保现金流 2、产品高层公寓与叠排搭配、位置“好差”搭配出售 3、加大开盘频率，不浪费每一组到访客户;本案推售策略;;货量分布以及推售步骤;项目总体推售阶段划分;定价策略;;平面差策略;公寓立面差设定;计算方法（加权平均法）：Pi(b) ＝ Pi(a) * Y