房地产开发企业会计06.07.pptVIP

成本费用分配方法（所得税） 企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一： 占地面积法 建筑面积法 直接成本法 预算造价法 * 分配方法的选择 企业下列成本应按以下方法进行分配： 土地成本，一般按占地面积法进行分配。 单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。 借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。 其他成本项目的分配法由企业自行确定。 * 开发间接费用和共同成本 开发间接费用：指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。 具有核算对象收益的普遍性 多于现场管理直接联系 难以直接计入受益对象成本 具有辅助费用性质 * 共同成本：是与专属成本相对立的成本，是指为多种产品的生产或为多个部门的设置而发生的，应由这些产品或这些部门共同负担的成本。 受益对象范围的限定性 属于直接成本的一部分 计入方式上属于分配计入 共同成本的确定受核算环境制约 * 房地产企业收入 《企业会计准则—收入》规定，销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：? 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购方；? 企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；? 收入的金额能够可靠地计量；? 相关的经济利益很可能流入企业； 相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。 实际操作中房地产企业会计确认收入的条件： 办理了商品房实物移交手续。 取得了买方付款证明。 房地产企业确认收入的时间一般是在交楼时。? * 在房地产销售中，房地产法定所有权的转移，通常表明其所有权上的主要风险和报酬转移给买方，企业应确认销售商品收入。但也有可能出现法定所有权转移后，所有权上的主要风险和报酬没有转移的情况。 企业根据合同或协议约定，仍有责任实施重大行动，如工程尚未完工。在这种情况下，企业通常应在实施的重大行动完成时确认销售商品收入。 合同或协议存在重大不确定因素，如买方有权退房。在这种情况下，企业通常应在这些重大不确定因素消失后确认销售商品收入。 房地产销售后，企业仍有某种程度的继续涉人，如销售回购协议、企业保证买方在特定时期内获得既定投资报酬的协议等。在这种情况下，企业应分析交易的实质，以确定是作为销售处理，还是作为融资、租赁或利润分成处理。 * 需要注意的是，企业自行建造或通过分包商建造房地产，应当根据房地产建造协议条款和实际情况，判断收入确认应适用的会计准则。 如果房地产购买方在建造工程开始前能够规定房地产设计的主要结构要素，或者能够在建造过程中决定主要结构变动，房地产建造协议符合建造合同定义，企业应当遵循建造合同收入的原则确认收入。 如果房地产购买方影响房地产设计的能力有限，如仅能对基本设计方案做微小变动，企业应当遵循有关销售商品收入的原则确认收入。 * 税收法规对收入确认的规定 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： 采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。 采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 采取委托方式销售开发产品的，根据委托的具体方式从相关规定（支付手续费方式、视同买断方式、基价(保底价)并实行超基价双方分成、包销方式） * 收入交税的方式： 收入在完工前取得时，按预计毛利率计入“应纳税所得额”征税； 收入在完工后取得时，按实际的毛利额与预计毛利额之差计入“应纳税所得额”征税。? 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除（2009 31号文）。 “计入应纳税所得额”的理解? 对计算业务招待费和广告费支出的基数的影响 * 预收定金 定金 定金与合同 预收账款与合同基础 房地产企业收取“诚意金”、“订金”和“vip会员费”涉税问题 会计上的一般处理 所得税规定：国税发〔2009〕31号文件第六条明确规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。 * 　代收款项 房地产企业销售