房地产企业核心竞争力的培育分析.pdfVIP

山西财经大学研究生毕业(学位)论文 出中国房地产业目前存在的问题，并提出房地产企业相应的对策。 三、国内外研究概况 纵观世界企业管理的历程，18-19世纪是经验管理的年代，20世纪初到40年 代是科学管理时代，40-60年代是行为科学时代，60-80年代是战略管理的年代，80 年代以后是竞争优势的年代。20世纪90年代提出了企业核心竞争理论之后，人们 发现它的巨大价值，从中找到了竞争优势的，企业持续发展的钥匙。经过战略管理 学者的和企业界的不断研究，得出结论是企业成败关键在于是否拥有核心竞争能力。 核心竞争力理论介绍到国内以后，很快受到国内理论界的重视，在大型国有企 业、上市企业的核心竞争力的研究方面已经取得了一些研究成果。但是在房地产企 业的核心竞争力研究方面，由于研究基础的薄弱，目前只有几篇指导开发实践的应 用性文章谈到房地产企业应该培养核心竞争力。造成这种状况的原因，客观上是由 于中国房地产开发的时间太短，主观上是对房地产开发理论不够重视，因为很长时 间内房地产开发有非常丰厚的利润，由于地价与房价联系在一起，政府的利益和房 地产企业的利益捆绑在一起，于是房地产成了地道的暴利孤岛，在 2004年的十大暴 利行业位居之首，相比国外房地产企业的利润不超过10％，而在中国30％的利润非 [10] 常普遍 。另外，对要素资源的政府的政策高度依赖，所以在房地产企业实践中一 直没有重视企业的发展战略，不重视管理，不重视理论。 近年来，竞争不断加剧，竞争者不断加入，政策不断透明，传统的仅靠土地、 资金和人才三种资源的占有来开发房地产的模式已不适应现在的竞争环境。不具备 核心竞争力的企业已没有可持续发展的能力，它只能短期生存于房地产市场，最终 被市场淘汰。在房地产市场竞争环境激烈的北京，有国内外很多有实力的房地产企 业分享这个大市场，这就看各个房地产企业是否具有独特的核心竞争力。所以，作 为房地产企业要建立持续的竞争优势，靠政策、靠资源、靠购买要素的传统模式已 经失去优势了，在这样的竞争环境中要保持竞争优势的方法就是发展和培育开发企 业的核心竞争力。事实上，房地产企业比一般的制造业更加依赖核心竞争力的培养， 这是由于房地产产品是高度个性化的产品，不像一般的可以大规模流水作业的制造 业，可以制造出相同的产品。这样的制造业一旦制造出性能价格较高的产品，即便 没有自己的核心竞争力也能维持一段时间该产品带来的超额利润，而房地产企业则 全然不同，当一个房地产企业比较成功的项目完工后，在开发新的项目时，新的项 目则是一个全新的“产品”，企业如果没有核心竞争力，那么该项目就缺少了成功 的可能性。总之，房地产企业在单个产品的开发成功方面已经高度依赖核心竞争力 的建立和培育。 四、房地产的概念和特征 房地产企业是经营房地产的企业。房地产是指土地及土地上的改良物，土地上 2 房地产企业核心竞争力的培育研究 的改良物是指建筑物、道路、停车场、水电设施等。房地产是由土地引申出来的一 组商品的代名词。例如：住宅，它除了房屋之外，还包括土地、道路、草坪、停车 场、变电站等一些公共设施。通常一般意义上的房地产是指城镇房地产。房地产一 般可以分为两大类：地产和房产。地产是指土地，房产是指房屋。如果按照房屋的 用途来划分，房产又可以分为住宅和非居住用房两大类，其中非居住用房还可以细 分为办公楼、商业用房、厂房、仓库等。在市场经济中，房地产作为房地产市场中 买卖双方交换的商品，具有与一般商品不同的特点。房地产又被称为不动产，它和 别的商品有许多明显的差异。这些差异合在一起就构成了房地产的商品特性，主要 包括: 1.不可移动性。土地的不可移动性决定了房地产的不可移动性。房地产不象一 般的商品，在供给不足或供给过剩时，可以通过交通工具把另一地区的产品运来或 运走，以调剂市场的平衡。房地产在出现供不应求或供过于求时，房地产价格就会 幅度上升或下降。所以，与其他商品相比，房地产的价格波动频繁，且幅度较大。 2.耐用持久性。土地一般情况下是不会损坏的，而修缮完好的房屋的使用寿命 也相当长。由于房地产的不可移动性和耐用持久性，投资者就能够比较容易地从金 融机构获得长期贷款。 3.唯一独特性。世界上没有两幅土地或两间房屋的功用与品质是完全一样的。 就住宅来说，每一间房屋都因地段、楼层、户型、朝向等条件的不同而不一样。所 以难以对