2房地产开发经营概述pptConvertor.docVIP

第二章：房地产开发经营与管理 第一节：房地产开发经营与管理的基本概念 第二节：房地产开发企业 第三节：房地产开发的基本程序（重点） 1 一、房地产开发的概念： 1、开发：开拓、发展 2、房地产开发的内涵 ①房地产开发提高了土地利用的社会经济效益; ②房地产开发是开发企业的投资活动; ③房地产开发是城市规划的实施过程; ④房地产开发是以房屋和土地为主要内容的综合开发。 第一节：房地产开发经营与管理的基本概念 2 3、房地产开发的定义： 是房地产开发企业按照城市规划的要求，通过投资，建设适应城市社会和经济发展需要，满足用户要求的房屋建筑、配套设施及空间环境，并以此实现企业经营目标和提高土地使用的社会经济效益的活动。 3 4、房地产开发的特点 （1）开发成本高，投资大 （2）开放建设周期长，投资周转慢，开发风险大 （3）市场具有地区性和分散性 （4）需求具有稳定性 （5）涉及面广，综合性强，政策性强 4 5、房地产开发的分类 （1）按开发项目所处的位置 新城开发、旧城开发 （2）按开发规模 零星开发、成片开发 （3）按开发类型 土地开发、房屋开发 5 二、房地产经营的概念： 1、经营的概念：筹划、谋营 2、狭义的房地产经营：指建筑地块和房屋的流通过程，包括销售、交易、租赁和物业管理等经济活动。 3、广义的房地产经营：在狭义的基础上再包括房地产开发。 6 4、房地产经营的种类 （1）按经营对象 房产经营：包括为实现经营目标所进行的房屋建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰和物业管理等各项经济活动。 地产经营：包括土地使用权的出让和转让。 （2）按经营范围 单项经营、多元化经营 7 5、房地产开发与房地产经营（狭义）的区别： （1）所处的阶段不同 开发是从无到有的增量、经营是存量的流通 （2）经济活动的主体不同 开发企业一定是经营企业 （3）对主体的资格有不同的要求 开发主体的资格要求高；经营企业主体资格限制少 8 三、房地产管理 房地产管理包括政府相关部门的行政管理和企业的经营管理。通常意义的房地产管理是指行政管理。 　 国家住房和城乡建设部 省住房和城乡建设厅 县、市房产管理局　 9 例：扬州市房产管理局部门设置 10 例：南京市房产管理局部门设置 11 一、房地产开发企业的设立 1、有自己的名称和组织机构； 2、有固定的经营场所； 3、有符合规定的注册资本； 4、有足够的专业技术人员； 5、必须具有承担民事责任的能力 第二节：房地产开发企业 12 董事会 总经理 副总经理 财务科 审计科 办公室 销售科 市场科 合同科 材料科 工程科 预算科 项目公司 项目公司 项目公司 施工员 销售员 统计员 收款员 施工员 13 扬州新能源组织架构图 14 苏州新港组织架构图 15 二、房地产开发企业的资质管理 （一）资质分级： 新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，到房地产开发主管部门申请办理备案手续。 房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级。 其中，一级资质最高，四级最低。 16 一级资质： 1、注册资本不低于5000万元； 2、从事房地产开发经营5年以上； 3、房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 4、连续5年建筑工程质量合格率达100%； 5、上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额； 6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人； 7、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度； 9、未发生过重大工程质量事故。 18 （二）资质管理： 1、资质申报 房地产开发企业应当按照规定申请核定企业资质等级，未取得资质证书