房地产融资及具体处理方式.docVIP

房地产企业融资渠道及具体处理方式 [摘要]：本文介绍了房地产。首先，从房地产出发，结合我国房地产，系统阐述了房地产基本理论；然后根据房地产基本思路，详细介绍了目前房地产中的常用。 [关键词]：房地产；；； 自20世纪90年代中后期以来，在国家一系列鼓励住房消费政策的推动下，房地产企业蓬勃发展起来。据有关测算，房地产企业对GDP增长的直接和间接贡献率之和已达1．9～2．5%之间。房地产企业已经成为国民经济的支柱产业。尽管如此，房地产企业的发展中也出现了许多问题。2004年3月中国人民银行研究报告指出了我国房地产企业存在四大问题：一是房地产企业开发资金过多依赖银行存款；二是土地储备制度不完善，土地储备贷款隐性风险大；三是个人住房消费贷款潜在风险不容忽视；四是金融机构经营行为不够理性、科学和规范。 由于国家调控政策的出台，巩固地产市场调控成果，稳定住房价格，促进我国房地产市场平稳健康发展，但是房八条将对地产开发企业的市场信心有所影响，加息、准备金率上调，开发商贷款门槛、成本双双提高，融资难度在加大，而我国各省市又先后出台了预售资金监管政策，房地产企业普遍面临较大的资金压力。融资问题直接影响到一个房地产企业的成败。建立合理融资渠道和融资模式，才能更好的规避融资而造成的财务风险，企业才能持续、稳定、高速的增长。借鉴国际经验，房地产企业常见的融资渠道主要有内部融资和外部融资。内部融资主要来源于企业留存收益、预收购房订金或购房款和抵押、贴现股票和债券获得的现金。外部融资方式主要包括银行及其他金融机构融资、上市融资、债券融资、前沿货币合约、房地产辛迪加等。根据我国实际情况及未来房地产发展方向，房地产开发企业融资方式主要有： 第一，银行贷款。从目前来看，银行贷款是房地产企业融资的主要渠道。房地产业的银行贷款主要有土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款等直接贷款和间接来自银行贷款的部分自筹资金。 第二，房地产信托融资。房地产信托是指信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项，或者直接参与房地产的开发经营活动。 第三，基金。房地产基金是一种集中众多零散资金，交由投资专家进行集中投资的融资方式。具体的基金融资方式有海外房产基金和国内产业基金。 第四，上市融资。上市融资是企业获取资金，实行资本运作的主要方式之一。但房地产企业上市比较困难。 第五，房地产债券。房地产债券在目前我国房地产企业融资总额中的比重很小。 随着金融市场的逐渐开放，融资渠道会越来越多，房地产开发企业在选择融资渠道的时候一定认真分析自身优势劣势，比对各种融资项目的优缺点，切忌跟风。　　一、房地产企业融资现状　　（一）融资规模持续增长　　近几年来房地产开发企业资金来源的统计数据显示，我国房地产业每年的资金来源总量不断上涨，2001～2005年短短4年里，全国房地产开发资金来源总量上涨了1.8倍（二）银行信贷是房地产融资的主要渠道银行贷款、自筹资金、其他资金总计占总资金来源的98%左右，呈三足鼎立的态势，看起来比较合理。但是经过仔细分析可以发现，自筹资金中只有55%左右为自有资金，30%～40%为企业从银行获得的流动资金贷款，其余为各种施工企业垫款或材料商垫款；其他资金来源中，80%以上为个人购房者交付的各种定金及预收款。这样总计起来，有60%～70%资金直接或间接来自银行信贷的支持（部分企业甚至达到70%～80%）。　　（三）股票融资债券融资在房地产金融中所占比例小　　2002年以前国家对房地产企业上市融资和发行企业债券控制得非常严格，截至2005年末我国房地产上市公司只有80家，仅占全部上市公司总量的2%，占全部房地产企业总量的0.16%。　　（四）房地产资金信托活跃据数据统计，房地产信托项目占全部信托项目的比重不断增加，房地产信托的金额也是逐年翻番。特别是在今年国家收紧了“钱袋”之后，许多原来依靠银行贷款的企业纷纷转向房地产信托，房地产信托成为现在开发企业融资的热门选择， 在国内房地产信托项目全面叫停的背后是开发商资金链的全面紧张。根据用益信托工作室的相关统计数据，10月份全国信托公司共发行65只房地产信托，规模达175亿元。11月份前三周也已有77.68亿元信托资金进入房地产。宏观调控政策后，房地产信托的发行就再次出现上扬，地产信托的金额占全部信托的55.11%。现在的每个信托公司手上都有几十个房地产信托融资的计划，预计未来三个月房地产信托的月发行量都将超过100亿元，可见开发商资金相当紧张。　　二、房地产企业融资存在的主要问题　　（一）融资渠道过于单一　　我国房地产企业开发资金来源中有60%～70%直接或间接来自银行，只有少数企业的自有资金能达到目前35%的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不