上海市住宅房地产价格变动实证分析_基于开发商投资额变量研究.pdfVIP

房地产市场与价格 《 中国物价》 2009．02 上海市住宅房地产价格变动的实证分析 ———基于开发商投资额变量的研究* 崔钦清 摘 要：本文对上海市住宅房地产价格的影响因素进行了理论和实证分析，着重讨论了代表供给的开发商 投资额因素，采用 模型、脉冲响应等方法对上海市场近 年的月度数据进行了实证分析，发现投资额与房 VAR 8 价的关系有悖于一般经济学原理，即投资的扩大刺激了价格的上升，再加之长期供给缺乏弹性的特点，使房价无 法收敛，这是导致上海住宅价格居高不下的一个重要原因。 同时也考察了人均收入、汇率、政府政策等变量，具体 解释了上海住宅房价持续升高的原因。 关键字：上海市 住宅房地产价格 实证分析 开发商投资额 政策后， 上海市住宅价格依然保持较快增长势头 一、 引言 的现象做出合理的解释。 近年来， 中国房地产市场价格的持续升高已 二、 住宅房地产价格形成机制 经上升为一个让人费解的问题， 吸引着学术层面 越来越多的关注， 试图从中得出一些有价值的信 近年来 上海市住宅房地产平均售价不断上升， , 息。 目前国内研究较多为定性分析， 定量研究还 由 年的 元平方米增到 年的 2000 3157 / 2007 8253 较少， 主要有： 张红、 李文诞 ， 沈悦、 刘 元平方米， 共上升 。 连年的价格上涨现象是 (2000) / 161.4% 洪玉 (2004) ， 屠佳华、 张洁 （2005 ）， 姜彩楼、 徐 有其经济原理可循的。 住宅房地产价格的形成机制， 康宁和李永浮 （2007 ） 等人。 这些文献中多数偏 笔者更倾向于认同其主要特点为供给在当期不能对 向于宏观经济基本面的分析， 且比较关注需求层 价格做出反应， 存在滞后现象。 这种特点将会导致 面的影响， 对供给的着重分析则较少， 对代表着 其价格模型呈现动态特征， 其推导过程如下： 供给的开发商投资额的定量文献则更加缺乏。 笔 1. 静态供求价格模型 者认为， 近年来新一轮的房地产价格上涨现象值 在静态供求关系下， 住宅房地产市场的均衡 得进一步的研究。 同时， 住宅作为房地产市场的 价格等同于微观经济学对一般均衡价格的求解， 主要门类， 其价格的发散性以及中国市场的特殊 模型如下： 性对房地产价格起着决定作用， 而上海房地产市 D=a+bp (1) 场又具有其代表性的地位。 因此， 本文将从供给 D=a +b p (2) 1 1 角度对上海市住宅房地产价格居高不下的现状进 D=S (3) 行分析， 并