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以“预购”商品房进行抵押的特殊法律问题— 对最高院终审的一宗担保物权案例的研究评析 【核心观点】 具备“善意取得”条件的抵押登记效力不受抵押物实际权属关系的限制；只 有在涉及按揭贷款法律关系时，预购房的抵押用途才会收到特别限制；以在建房 屋设定预告登记性质的抵押时，具有限制、排除抵押人对该预告登记抵押物进行 再处分的功能；预告登记不能直接转化为本登记，在实务中应当注意对登记转换 期间的合理运用。 【精品案例】 这是最高人民法院终审的一个担保物权案例。 1995 年 7 月 18 日，方信房地产公司与华东三峡公司签订了 21 份《皇府别 墅房屋预售合同》，约定由华东三峡公司预购其开发的“皇府别墅”21 套。合 同于同年 9 月 26 日经公证处公证并办理了预售登记，后华东三峡公司向方信公 司支付了 20 万元房屋预购定金。 1996 年 7 月 31 日，华东三峡公司与中国投资银行上海浦东分行签订《抵押合 同》和《人民币资金借款合同》，约定：华东三峡公司向投资银行浦东分行借款 人民币 1000 万元，华东三峡公司以所预购的“皇府别墅”中的 10 套作为抵押担 保。 此前，华东三峡公司曾于同年 3 月和 10 月将其所预购的部分房地产抵押给 农行虹口支行，用