第六章房地产价格.ppt

第六章 房地产价格 第一节 房地产价格的本质、特征及分类 一、房地产价格的本质 价格是商品价值的货币表现。房地产价格是建设物连同其所占土地的价格，是人们合法地获得他人房地产所必须付出的代价，是房地产的经济价值（交换价值）的货币表示。 二、房地产价格的特征 （一）房地产价格实体构成具有二元性 （二）房地产价格是关于房地产权属利益的价格 （三）房地产价格具有单件性 （四）房地产价格具有明显的区域性 （五）房地产价格具有多样性 （六）房地产价格具有趋升性 三、房地产价格的分类 （一）按房地产的实物形态不同划分 可分为房产价格、地产价格、房地产价格。 （二）按房地产价格形成机制不同划分 可分为计划价格、市场价格、理论价格、基准价格、评估价格、影子价格。 （三）按房地产交易权属不同划分 可分为所有权价格和使用权价格。 （四）按房地产估价目的不同划分 可分为出售价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征用价格等。 （五）按房地产交易方式不同划分 可分为拍卖价格、招标价格、协议价格。 （六）按房地产计价范围不同划分 可分为总价格、单位价格、楼面地价。 （七）按房地产价格构成因素不同划分 可分为全价、优惠价、折扣价等。 （八）按房地产价格作用不同划分 可分为底价、期望价、补地价。 （九）按房地产价格管理目的不同划分 可分为法定地价、标准地价、申报地价、公告现值。 第二节 房地产价格的构成及其影响因素 一、房地产价格的构成原理 （一）土地价格的构成 在我国，城市土地出让的价格构成主要包括两大部分：地租——来自土地利用所产生的超额利润；以及土地开发成本 ＋ 利润 ＋ 税金——来自于对土地的投资，其中“土地开发成本”包括征地、拆迁、安置费用和土地实际开发费用。 1．地租 2．征地、拆迁、安置费用 3．城市土地开发费用 4．税金和利润 （二）房地合一（商品房）价格的构成 1．成本部分 （1）土地出让金(地租)。 （2）土地投资成本 （3）房屋建筑成本 （4）商品房流通费用。 2．利润部分 （1）土地开发利润。 （2）建筑物的建造利润。 （三）房地合一（商品房）租金的构成 房地产的租金是房地产的出租价格，一般称为房租。从理论上分析，房租构成包括折旧费、维修费、管理费、利润、利息、地租、保险费和税金等因素。 （1）折旧费 （2）维修费 （3）管理费 （4）利润 （5）利息 （6）地狙 （7）保险费 （8）税金 二、房地产价格的影响因素 （一）供求因素 供给与需求的平衡影响房地产价格的变动趋势，供给与需求是形成价格的两个最终因素。其他一切因素，要么通过影响供给，要么通过影响需求，作用于房地产价格。 （二）物理因素及环境因素 这是指那些对房地产价格有影响的、反映房地产自身及自然地理性状的因素。主要包括以下几方面： 1．区位 2．地形和地势 3．土地面积和形状 4．地质条件 5．肥力 6．日照、风向、降水量、天然周期性灾害 7．市政基础设施条件 8．建筑物的结构、内部格局、设备配备和施工质量等 （三）行政因素 1.土地制度和住房制度 2.房地产价格政策 3.城市规划 4.住宅政策 5.房地产税制状况 （四）经济因素 1．经济景气状况 2．物价水平 3．财政金融状况 4. 消费者收入 5. 消费支出模式 （五）人口因素 房地产的需求主体是人，人口数量、质量和家庭规模对房地产价格有很大影响。 （六）社会因素 影响房地产价格的社会因素主要包括以下四方面： 1．政治安定状况 2．社会治安状况 3．城市化发展水平 4．房地产投机行为 （七）心理因素 （八）国际因素 影响房地产价格的国际因素主要有以下四个： 1．国际经济状况。 2．军事冲突情况。 3．政治对立状况。 4．国际竞争状况。 第三节 房地产价格评估 一、房地产价格评估内涵 房地产估价，英文为real estate appraisal或real property valuation。日本和韩国称为不动产鉴定评价，香港常称为物业估价，中国内地有人称为房地产评估。房地产评估一词的含义很广，不仅可以包含房地产价值评估，还可以包含房地产质量、功能、投资风险评估以及房地产制度政策评估等。 房地产价格评估是指房地产估价机构向客户（委托人）提供包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、城镇房屋拆迁、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估服务的经营活动。 正确认识什么是房地产估价，关键要把握以下几点： （一）房地产估价是科学与艺术的有机结合 （二）房地产估价不是对房地产价格的主观确定，而是把房地产客观存在的价格通过估价活动正确