世联：国内外工业园区发展模式综合研究_下.pptVIP

3、松山湖工业园区发展模式研究;园区概况;园区由四大片区组成，北部区为高科技产业带、中心区为教育研发及市政功能区、东部区为居住休闲片区、滨湖区为国际总部研发区。;松山湖产业园区发展配套先行,产业紧随其后，房地产在初期埋下伏笔。配套完善后企业纷纷投产，各大房地产商竞相推出产品。;松山湖区的房地产主要分布在北部工业区和中心区，北部工业区以出租形式的公寓为主，中心区为休闲居住产品。;中心区;松山湖1号是区域的代表项目，主要面向高端财富客户。产品推售走独栋/联排—双拼/联排—高层/双拼/独栋的线路，价格一路攀升。;万科松山湖系列产品虹溪诺雅凭借区位优势、产品创新和高科技建材成为了东莞09年的楼王。;松山湖1号客户范围逐渐扩大，从1期的东莞、深圳扩大至香港。客户类型逐渐增多，从资源客户推广至上升客户和名片客户。置业目的??投资转为自主。;锦绣山河是园区最早奠基的项目，占地5000多亩，首期面对高端客户打造豪宅产品，二期最先推出洋房，是松山湖产业园的代表项目。;;;一期别墅首批购房客户主要来自东莞市区，客户年龄主要集中在40-60岁之间，多数为私营业主，主要购买为未来自主，属于有实力的资源客户。;一期别墅的后期客户范围扩大，除了东莞本地客户还有部分的深圳客户，由于后期配套的完善以及增加了学位的亮点，同时价格较首批下降，客户年龄年轻化。客户主要购买为投资+自主，属于资源客户和上升客户。;在喜欢项目亮点中，片区整体规划排第一，其次是周边生态环境，再其次是私家湖、小区规划、园林设计。可见，客户比较认同的是项目的整体规划和周边的生态环境。 客户对本项目价值资源排序：景观资源丰富周边教育配套齐全花园面积较大小区规划户型结构;客户产品需求类型中，客户需求最多的是台地别墅，其次是双拼。这主要是由于一线别墅和二线别墅在总价上都要高于台地别墅。;客户认可项目区域、自然环境及小区园林、项目的大社区、高端配套、台地别墅低单价 客户对本项目价值资源排序：景观资源丰富周边教育配套齐全花园面积较大小区规划户型结构 对户型偏大、户型不实用、过高总价方面存在比较集中的抗性。 ;产品均为舒适型多套房，全两梯两户设计;二期洋房由于配套+学位+产品创新+总价低，是松山湖产业园的畅销产品。客户主要为东莞市区和周边乡镇的自住客户，属于资源客户和上升客户。;北部工业区主要为生活配套产品，面向产业人口和公务员，分为出租型公寓、宿舍和“经济适用房”三种产品。;4、深圳车公庙工业区案例;;深圳车公庙工业区－在市场不缺失办公物业的环境下，走创新之路，从非中心区工贸园到大型商务园区的典型;深圳的商务办公市场呈现一片红海，且与CBD不到一公里的距离下，车公庙甘当“配角”,还是选择突围？;将尴尬区位变为优势，选择在火爆的写字楼市场中走差异化的路线，最终成功站位;战略一:政府给予积极支持与引导，并且对区域的发展方向作出合理的规划;战略二：在客户群定位、市场定位及功能和租金方面进行必要的市场细分，避免区域同质化现象;战略三：为中小型高新技术的民营企业打造成长平台，实现产业聚集;车公庙商务区成功发展，我们认为具备了以下因素;5、深圳蛇口工业园区 ——园区开发者的成功经验;;深圳招商局蛇口工业区概况——中国第一个对外开放的工业区;蛇口工业园为了应对制造业转移，在深圳高新技术产业大发展的背景下，通过建设高科技孵化基地和产业基地，实现产业提升;园区为了给民营企业研发活动和归国人员自主创业提供资本支持，在原有业务基础上发展了创业投资;目前蛇口工业园的投资触角延伸到全国，投资领域也呈多元化格局，成为全国性的风险投资机构;工业园区功能向城市功能的转化，最终使蛇口工业园发展成为配套完善、适合人居的新城;6、国际总部基地（商务花园）类型研究;;国际总部基地六大发展模式;概况： 位于北京亦庄经济开发区，一期占地50ha，到2003年底共有15家企业入驻，主要是移动通信终端产品的制造商以及零部件的制造商、服务商，园区员工接近15000人； 产业链高度聚集区域，土地空间需求大，必须有足够的储备满足今后扩容的需要，整个开发区规划面积一期为15平方公里，二期为100平方公里； 制造业更注重基础设施的完善程度，例如用电量要达到5000kV以上，用水量也较大； 整个区域属国家级开发区，政策透明，优惠政策支持，24小时通关服务和24小时物流监管，实现“零库存”。 入园企业通常考虑整体成本：土地、建设厂房、基础设施连接、运营成本等。 诺基亚以龙头企业的身份聚拢了包括芯片、集成电路板、机壳、显示屏等移动通讯的20多家企业入驻。 交通便利，京津塘高速公路，规划中将有地铁5号线、亦庄专线等捷运。 环境优美，设有高尔夫球场，凉水河。 开发区内厂房建设期较短（1年左右），厂房可租赁、出售，厂房形式多样，适宜成套设备生产。