世联2009上海桃浦生产性服务业项目策略与产品发展建议.ppt

桃浦生产性服务业功能区项目终稿之启动区策略与产品发展建议 谨呈:上海桃浦生产性服务业功能区管委会办公室 上海普陀产业投资有限公司 前期定位阶段主要工作回顾 本阶段工作内容界定——基于前期沟通达成的共识，直击客户现阶段最需解决的问题！ 桃浦生产性服务业功能区启动模型 启动区的使命是要树立项目的高端形象，集聚人气，平衡项目开发计划的现金流，从而为项目成功打下基础 项目启动区的核心问题界定：从启动方式、启动产品、启动营销三个维度保障启动区的成功 根据开发主体和区域启动项目的不同，世联将区域启动分为四大模式 红色标志为区域启动项目 启动模式案例一：大连软件园 启动模式案例二： Port Sunlight阳光工业城 研究了众多的成功案例的启动策略，我们发现在分期开发的项目中，不同资源状况和市场环境下，项目的启动模式和产品的选择都有所不同，从地块资源和区域成熟度双因素综合界定 区域复合启动的共通的成功要素 为实现区域高标准启动、跨越式发展，应该在导入引擎带动作用下，同时推进保障配套和营销策略，实现项目快速、成功启动 营销举措首先高调启动并贯穿前期整个过程，通过规划营销、招商营销等推广区域及项目价值，展示项目形象及发展进程 通过定位增值、规划增值、设施增值三个增值体系实现区域增值 案例借鉴，区域开发一般以居住和办公物业启动，中期以办公物业为主，引入大型商业项目，后期逐渐完善商业配套和生态环境 项目处于普陀区西侧，周边以村镇、产业区为主，住宅呈低端供应，地块内布以厂房、停车场为主，部分在建商务办公楼，酒店等商务设施严重不足，高端商业更是缺乏，商务气氛尚未形成 充分借势真南路、祁连山路商务轴及沿线保留物业进行开发，营造商务氛围并进行基础设施建设，推动项目发展 从开发策略看，可以率先在综合配套核内建设五星级酒店，并在外围建设商务写字楼以及酒店式公寓，盘活区域热度，开发综合商务核，形成了 “两核驱动、辐射成片”的模式 启动区的选择考虑昭示性、进入性、可扩展性以及与各功能区的联动，结合地块的现状条件，将启动区位置确定在项目东南角区域，以商务办公率先启动，强势树立区域整体形象 启动形象价值：打造城市综合体，成为区域城市地标、产业中心和象征 分析视角——通过从吸引客户的驱动因素和客户对实现项目发展目标的价值贡献因素两方面分析目标客户及客户需求，来进行差异化客户定位 项目以发展为区域性贸易中心为目标，应承接有区域影响力、行业影响力并能长期深入合作的行业龙头企业和行业高级中间机构的作为发展战略伙伴客户 行业龙头企业客户——需要领先的创新产品以缩小与国内外领先企业的差距，同时通过区域内贸易物流管理共享控制平台的搭建，提升龙头企业在区域内的影响力 行业高级中间机构客户——从类别上看包括与市场紧密联系的地方商会、行业协会以及有很强科研功能的研发机构，其对内增强整个项目的综合实力和整体竞争力，对外也可以作为项目招商的公关纽带 从区域优势看，本项目处上海市中心城区的优越区位，随着产业集聚的形成，可以承接周边地区创新型中小企业客户以及配套服务型企业客户，作为项目支撑客户。 创新型中小企业客户——随着龙头企业或重要行业中间机构的入驻产生的带动效应，将吸引相关产业的中小型企业的跟随，力争差别化，在激烈的竞争中寻求生存空间，是由产业集聚而衍生出的上下游中小企业 创新型中小企业客户——项目发展的专业会展、工业设计等产业功能以广泛渗透到产业经济发展的各个环节，是产业集聚发展进程中的必然产物，项目当前阶段的发展重点在于引入此类功能提升整个地区活力和生长力。 配套服务型企业客户——伴随着地区产业集聚规模效应的显现，地区经济影响力的扩大，以及企业规模扩大和发展成熟度的提升，将吸引相关配套服务型企业客户入驻，为项目主体企业提供金融服务、技术服务、咨询服务、人事服务等功能 交通的便捷性：与企业生产和制造功能接近或交通便利； 产业集聚效应：产业上下游企业转移功能较为集中的区域； 潜在的市场机会：产业集聚区域不仅集聚了供应商，而且集聚了客商，一个集聚区本身一个规模很大的市场 高品质的办公居住环境：利于管理人员高效的工作 便宜的物业价格或租金：有效的降低企业管理成本； 政策上的优惠：政府在金融、劳动用功以及审批服务上面的支持 s 从区位和未来发展潜力上看，本区未来将承接来自内部由产业发展的进驻人口带来的刚性客户和来自外部其它地区的价值导向客户。 区域扫描——项目处在市中心区外环线内，现状周边主要为物流园区、商务功能区以及低端的居住小区，整体的居住物业档次较低，未来的中高端居住物业发展存在较大空间。 区内大量分布制造企业、物流企业，启动区西侧被工业区包围 项目距离周边居住区较远，且存在铁路等交通线路阻隔 项目周边交通和生活配套匮乏，交通出行不便 项目周边居住物业整体档次