浑南及蒲河区域.ppt

通过对别墅市场的分析，结合本案的产品属性，尽管沈北区域能够给本案造成一定的竞争威胁，但由于其区域本身的竞争力及项目定位的差异性，我们初步判断本案所面临的别墅产品竞争主要来自以下棋盘山、浑南及蒲河三个区域： 浑南及蒲河区域 本案重点竞品分析 万科兰乔圣菲 漫步地中海 桑堤亚纳 中旅国际风情小镇 首创棋盘山项目 金地长青湾 中海龙湾 银基.银河湾 富力仙湖国际 棋盘山区域 大溪地 清韵百园 1.独栋地上3层，地下1层，底层层高5.6米，地上层高 3米，带700～900平米的私家花园 2.联排地下层高2.1米，业主可以自行挖掘增加面积 产品特点 5元/月/平方米 物业费 联排240万～250万 独栋600万～2000万 价格 联排231～244平米 独栋289～663平米 面积区间 一期30栋独栋、二期30栋独栋，9栋4联排 产品类型 45% 绿化率 0.26 容积率 21万（暂定） 建筑面积 35万 占地面积 沈阳万科 开发商 东陵区东陵路 项目地址 棋盘山区域竟品一：万科兰乔圣菲 高端活动+圈层营销 （自身项目客户推荐） 16年品牌积累， 纯地中海建筑，异域风情，沈阳高端别墅的标杆 项目点评： 优势分析： 棋盘山区域竟品一：万科兰乔圣菲 营销手段: 品牌影响力 劣势分析： 样板区打造 物业管理、安全保障 售楼处氛围相对不足 总价过高，目标客群有限 棋盘山区域竟品二：漫步地中海 联排6000～6800元/平米 双拼262～350平米 1、部分户型双庭院设计（一个是入户庭院、一个是家庭庭院 ） 2、运动主题浓厚、运动场所建设较完善 产品特点 双拼7000～8500元/平米 独栋10000～12000元/平米 价格 联排195～310平米 独栋358～610平米 面积区间 一独栋、联排、双拼、洋房 产品类型 43% 绿化率 0.6 容积率 66万平米 建筑面积 中体产业集团与泰盈决策资源集团 开发商 东陵区双园路 项目地址 项目点评： 优势分析： 样板区大气 联排产品设计 地中海式别墅主流风格设计 棋盘山区域竟品二：漫步地中海 沈阳首个以运动为主题的大盘别墅项目，同时也是本案重点竞品项目，操作多年，对本案具有重要的借鉴作用 面积段为市场主流 地下室设计 会所大气，且功能丰富 售楼中心 示范区 地中海式 样板间 棋盘山区域竟品二：漫步地中海 户外 广告牌 劣势分析： 人车分流，南入户，车库在南侧， 无花园 产品类型较多，品质感不足 品牌影响力较弱 营销手段: 价格吸引，营造超强性价比 户外宣传，截流客源 机会点： 本项目可借鉴竞品项目产品优势及户外宣传策略，在重要路口设立户外宣传。同时竞品下半年货量较少，并且价格相对较低，已无调整空间 1.温泉直接入户 2.地下室层高2.5米，面积以1500元/平米计算 3.每户双车位车库 产品特点 4元/月/平方米 物业费 220万～1000万 价格 双拼340～400 联排240～290 独栋400～650 面积区间 独栋、双拼、联排 产品类型 50% 绿化率 0.5 容积率 一期6.4万、二期2.9万 建筑面积 15万平米 占地面积 沈阳良运房地产开发有限公司 开发商 东陵区东路 项目地址 棋盘山区域竟品三：桑堤亚纳 电视广告《家园》+圈层营销 项目点评： 优势分析： 营销手段: 产品特色优势 劣势分析： 密度较高，入住率低 棋盘山区域竟品三：桑堤亚纳 西班牙别墅、温泉入户，沈阳市场独树一帜 联排均价7500元 价格 1.集旅游、休闲、度假、商住等多功能于一体的综合性旅游项目； 2.双拼地上三层，地下一层；花园面积不是很大； 3.不同类型产品混合，分区不明显，私密性差 产品特点 双拼均价8300元 联排210～250平米 双拼280～330平米 面积区间 双拼6栋、联排20栋、洋房、小高、高层 产品类型 40% 绿化率 0.8 容积率 150万平米，一期建面24万 建筑面积 190万平米，一期占地36万 占地面积 港中旅国际投资有限公司 开发商 棋盘山风景区 项目地址 棋盘山区域竟品四：中旅国际小镇 线上推广 户外广告 售楼处活动 项目点评： 优势分析： 营销手段: 样板区湖区打造 劣势分析： 配套丰富，服务区域 旅游地产定位 产品类型较多，品质下降 入口处设计不理想，感觉项目 地势较低，影响客户信心 棋盘山区域竟品四：中旅国际小镇 沈阳首家旅游地产项目，百万规模、功能完善 1.5-3.5元/平方米/月 物业费 1、千亩原生林木，10万余株50年大树，6.5万株果树 2、自然坡地,两山一谷,大清龙脉发祥地 3、2泉（官泉/财泉），1 河（满堂河），1湖，1瀑布，4万平米天然水系。 4、中式园林风格 5、楼间距最近的不到7米，私密性差 6、地下室采光不好，舒适度差 7、