重庆市大渡口区钓鱼嘴南部片区土地一级开发整治PPP项目20160603yl.docxVIP

重庆市大渡口区钓鱼嘴南部片区土地一级开发整治PPP项目一、项目概况（一）项目地点重庆市大渡口区钓鱼嘴半岛南部片区（二）基本情况1．项目用地情况本项目为重庆市地产集团储备土地，位于重庆市大渡口区钓鱼嘴半岛滨江路及其防护绿地以南，总用地面积约4110亩，其中可出让土地约1785亩，平均容积率1.36，可建方量约147万平方米；公共设施、绿地及道路约1758亩；其他用地约567亩。2．本项目用地符合土地利用总体规划和城乡总体规划。（三）整治工程1．整治内容依据土地利用总体规划和城乡总体规划，对钓鱼嘴南部片区土地实施成片整治（包括平场建设，市政道路建设，地下综合管廊建设，公园、绿地建设，前期设计及监理，其它应达到土地出让标准的事项等），按期达到土地使用权公开出让标准的土地初级开发行为。片区内规划建设道路9 条，总长约11.3 公里；另有公园、防护绿地及综合管网。红线范围内的道路及综合管网迁改工作包含在本项目整治工程中。2．整治期限：3年。二、投资方案（一）投标人资格要求1. 投标人须为依法成立于中华人民共和国境内，有独立法人资格和承担民事责任能力的企业。2．投标人为实体类企业的，其注册资本应在10亿元以上、净资产规模应在10亿元以上；投标人为金融类企业的，投标人或其控股股东注册资本应在1 亿元以上，管理资产规模50亿元以上。3．不接受联合体投标。（二）合作投资实施方式1．本项目中标人将获得以下权利：中标人与招标人下属公司以股权投资方式共同组建项目公司，其中：招标人下属公司股比不超过20%，中标人股比不低于80%。招标人委托项目公司作为建设业主，按重庆市的基本建设程序，采用公开招标方式确定施工单位实施土地整治工作。2．具体合作投资路径如下：（1）中标人与招标人下属公司重庆市地产股权投资基金管理有限公司，以有限合伙方式共同发起设立一家基金合伙企业。重庆市地产股权投资基金管理有限公司担任该基金合伙企业的基金管理人，负责开发资金的募、投、管、退。（2）基金合伙企业与招标人下属公司重庆市钓鱼嘴开发投资有限公司、重庆市双发地产股权投资基金有限公司共同出资成立项目公司，其中：基金合伙企业出资81%（其中中标人出资不低于80%），重庆市钓鱼嘴开发投资有限公司出资18%，重庆市双发地产股权投资基金有限公司出资1%。（3）项目公司运行模型如下图所示。（4）投标人必须认同上述内容，并在中标后按照上述原则建立项目公司。（三）投资额度中标人在本项目中股权投入资金不高于53 亿元。项目公司成立后，应对招标人前期已投入本项目的约20亿元资金首先进行归垫。（四）投资期限最短为3年，最长不超过5 年，由招标人根据实际情况确定。（五）投资及回收计划1．中标人必须按照本项目资金投入回收计划及项目公司实际需求投入资金。2．项目公司成立后，根据土地整治实施进度再具体制定最终的年度资金计划。3．在项目实施过程中，如因土地整治及出让进度等原因需对年度资金计划进行调整，项目公司根据实际资金需求提前30天通知投资人。4.本项目资金封闭运行，专项用于本项目，不得挪作它用。（六） 股权投资收益1．中标人享受股权投资收益，不分享土地出让增值收益。2．股权投资收益计算原则：股权投资收益根据实际股权投资额、相应投资期限以及年化股权投资收益率计算。计算公式为：股权投资收益=实际股权投资额×相应投资期限×中标年化股权投资收益率注：中标人取得股权投资收益后，自行缴纳营业税、所得税等相关税费。3. 股权投资收益实现方式由重庆市地产集团委托项目公司实施本项目土地整治，项目公司支付全部整治费用。工程竣工验收合格后，重庆市地产集团按招拍挂程序出让土地。重庆市地产集团在收到重庆市财政部门安排的资金后15个工作日内，按相关项目合同约定将投资成本及股权投资收益支付给中标人。（七）年化股权投资收益率报价1．本项目采用年化股权投资收益率报价的方式进行招投标，招标人将按年化股权投资收益率最低原则确定中标人。２．本次招标设定年化股权投资收益率上限为8.5%（基金管理费不纳入投标报价，按本招标文件关于基金管理费的条款单独计算），投标人报价不得超出年化股权投资收益率规定的上限，否则为废标。3．投标人可按照国家、地区现行有关政策法规及相关规定，根据本招标文件的规定，结合市场实际情况自主报价。4．本项目所有计价采用币种为人民币，年化股权投资收益率报价百分比精确到小数点后两位。（八）基金管理费基金管理费按基金合伙企业和重庆市双发地产股权投资基金有限公司各自实际股权投资额的0.4%/年分别计取，由重庆市地产股权投资基金管理有限公司收取。计算公式为：基金管理费=基金实际股权投资额×相应投资期限×费率（九）委托整治和熟地移交1．中标人按照本招标文件合作投资实施方式与招标人下属公司以股权投资方式共同组建项目公司后，招标人委托项目公司进行招