泉州笋江路项目整体物业发展建议.ppt

项目属性 地块属性 项目属性 项目属性界定 城市发展分析 中心市区板块 西湖板块 城东洛江板块 东海板块 板块对比总结 区域发展分析 新区发展过程要点 客户及产品演变规律 政府规划 政府规划 产业导入 潜在客户 交通完善 房地产市场发展 区域发展结论 街区式商业 广场式商业 Mall式商业 商业竞争分析 住宅市场分析 住宅市场分析 住宅市场分析 住宅市场分析 住宅市场分析 住宅市场分析 住宅市场客户分析 大汉隆城的销售团队优势 为使利润最大化，建议采用300-500元/平米装修标准。 要点：在客户感知价值的地方，做足功课； 大堂、走廊等公共空间为小户型客户感知价格的要点，豪华大堂的打造是提升物业价值的加分动作。 在年轻人装修花力气最大的地方厨房、厨房/浴室赠送设备，其中水龙头、面盆、灶台、抽油烟机建议选用国内一线品牌（如TOTO，方太）。 产品价值的提升 玄关收纳系统： 玄关增设储物柜和玄关置物台，可放置尽全家衣物，空间收纳更为灵活多变。 产品价值提升：收纳空间的打造 卫生间收纳系统： 在洗脸台下、梳妆镜后增加储藏空间，同时洗手间增加吊柜，将小面积的卫生间空间利用最大化。 产品价值提升：收纳空间的打造 厨房收纳系统： 一平米厨房=三眼灶+电烤炉+微波炉+电饭煲+超大储物拉篮+碗碟烘干机 产品价值提升：收纳空间的打造 酒店物业发展方向 住宅物业发展方向 商业物业发展方向 各物业形态发展方向 公寓物业发展方向 商业发展策略：放弃购物型商业，选择销售速度快的商业类别和业态。 1、城市商业竞争：老城区商业地位不可动摇； 2、区域竞争：项目邻近地块为8万方购物型商业即将启动； 3、区域的商业环境短期较差； 4、本项目的规模条件不够做大型商业； 5、开发商目标：尽量不持有。 1、新区启动时，需要抗风险较强的商业业态； 2、小规模体量无法达到 商业积聚的效果； 3、加快销售速度需要多 个临街面和商业的主题 定位； 4、价值最大化的实现， 销售速度的实现。 1、不可做大体量购 物型商业 2、商业体量中等 2、可做抗风险强、 新区启动易存活的 业态 体量：中等规模 物业形态：BLOCK街区 业态定位 整体业态分为三大类 第一类：抗风险较强的商业业态；如餐饮、休闲娱乐。 第二类：与乐活产业相关的主题业态。 第三类：生活配套、商务酒店配套类的业态。 第一类业态先行，待区域成熟，启动第二、三类业态。 酒店物业发展方向 住宅物业发展方向 商业物业发展方向 各物业形态发展方向 公寓物业发展方向 住宅物业发展策略：契合“乐活时尚”主题定位，塑造一个特色鲜明的社区。 ■抓住区域未来发展； ■吸引教育资源客户；第二实验幼儿园、第三实验小学、泉州七中新校区即将落户此区域； ■放大酒店档次；住宅启动时向客户宣称区域规划有五星级酒店；提升客户对区域价值的认同； ■中小户型产品、低总价吸引城区外溢的年轻客户。 户型配比建议 以紧凑型中小户型为主，符合70/90要求 60％ 30％ 80—90 15％ 110—130 3*2*2 25％ 15％ 小计 15％ 25％ 15％ 套数比例 90—110 75—90 65—75 面积 3*2*1 2.5*2*1 2*2*1 户型 ■80㎡以下户型集中布置 ■2.5房户型中设置一个功能间（半房） 户型功能性大于舒适性 户型产品推荐 准板式推荐 89㎡ 84.3％ 户型产品推荐 品字型推荐 85㎡ 77㎡ 阳台8㎡ 不含阳台71％ 产品价值提升 现代简约风格，披上时尚的外衣 产品价值提升 园林建议：现代派风格园林 条块、构成、灵感的抽象表现 产品价值提升 物管人员胸前挂配象征乐活的胸牌，随叫随到，微笑服务，以实际行动向业主展示乐活生活内涵。 ■4.5米底层架空。 ■精装修的入户大堂和电梯间。 ■人车分流设计。 ■多功能景观凸窗创新设计；窗台可拆除，不拆除，窗台下面是一个储物空间，要拆除，是一个室内落地窗。 ■下沉式卫生间创新设计；采用双层中空螺旋消音塑料排水管，有助于大幅度降低排水音响，同时，卫生洁具的布置可随业主的意愿自由布置。 ■低度节能环保。 报告撰写思路 规划构想 区域分析 发展战略 竞争机会分析 核心问题导出 城市层面 区域层面 商业 酒店 住宅 写字楼 属性界定 主题定位 各物业形态发展方向 总体概念布局 商业发展建议 开发节奏与启动区策略 总体概念布局 酒店、服务式公寓（1—3层商业） Soho公寓 （1一3层商业） 住宅 酒店、公寓风格建议 后现代主义风格 绿色巨人——超前设计，流光溢彩的外立面及可再生的能源设备 每层公寓都拥有自已独立的阳台和花园 外立面植被可防止阳光照射产生的高温，创造一种自然的空调系统。 23层高 各物业形态的体量配比 酒店体量：据市场参数及经济型酒店