2009年渭南市信达国际商业广场项目招商策略报告.docVIP

《项目招商策略报告》 信达国际商业广场 中国·渭南 渭南项目组 2009年07月26日 目 录 目 录 2 第一部分 定位篇 4 一、渭南市商业状况简析 4 1、城市规划组团 4 2、城市商业特点 4 3、商业市场现状 5 4、商业发展趋势 6 二、项目简析 7 1、项目概况 7 2、基础资料及指标 8 3、项目周边概况 9 4、交通条件 9 5、区域功能 10 三、项目定位 10 （一）分析 10 （二）定位基本原则 11 （三）项目的经营战略定位 12 （四）目标市场定位 12 第二部分 原则篇 14 一、招商指导思想 14 二、招商基本原则 15 第三部分 平面规划篇 17 一、商业整体规划 17 二、楼层规划图： 18 三、楼层业态业种规划组合及面积细分 19 第四部分 策略篇 24 一、招商价格策略 24 二、招商营销策略 24 第五部分 招商篇 26 一、招商对象 26 二、招商区域 26 三、商品结构 27 1、商品结构的基本原则。 27 2、商品档次构成 27 四、招商规划 28 1、主力店引进分析 28 2、成功引进的优势（六大优势）： 29 3、招商营销规划 29 第六部分 招商条件篇 30 一、合作方式 30 二、原 则 30 三、租赁条件 30 四、招商细则：（详见招商执行方案） 31 第七部分 招商收益篇 32 一、整体租金收益 32 二、整体收益细分 32 第八部分 人才篇 35 一、人员安排 35 二、人员培训 35 第九部分 管理篇 36 一、招商操作程序 36 二、招商后期管理 36 第一部分 定位篇 一、渭南市商业状况简析 1、城市规划组团 东风大街已成为渭南城市商业主轴，呈“西移北扩”的特点。据悉《渭南市商业网点发展规划》目前通过专家评审，即将提请渭南市政府发布实施。发展规划明确：东风大街将成为渭南商业主轴的地位城市总体规划布局结构采取“带状组团”的城市形态，即东部老城区、中部城市中心区、西部高新区3个综合功能的城市规划组团。涉足商业房地产开发的地产商日益增多。地产初涉商业物业开发即推出总面积达1万平方米的商业并引百货与入驻在地产龙头企业挺进商业物业，其他也不甘示弱，也纷纷加入商业物业的开发行列，200年商业物业迎来一个开发。 1.1.主消费群体：政府机关公务员、各类业主、各私营企业主、城市品牌追逐一族、学生、过往客商、中高收入家庭、灰色收入者。 1.2.次消费群体：城市及乡村居民，城市职业工作者、企业员工、自由打工者、辖区乡镇从事农业的生活群体。 2、经营者定位 2.1.本地和外地商户经营者 具相当的经济实力，本身就是非常内行和做生意者，拥有或租有商铺，头脑精明，商铺知识、经验皆丰富，对商铺最有需求，或急需扩张生意，或扩展规模，或由租赁转为自买自营，他们是最有兴趣和实力的商家，是商业广场的准客户。 2.2.本地和外地普通市民 此类客户往往具一定的经济实力，愿意尝试商业经营，喜欢面积较小的商铺和柜台，因为资金投入小，风险小，可行性高。比较注重商业广场形象和商场的经营管理。 2.3.项目目标客户特征 因大多拥有经营场所，易维持现状，有观望心态。 倾向于租铺经营，以便在市场不景气时向其它市场转移，同时减轻资金压力。 初涉商海者一部分非常谨慎,持观望态度,一部分大胆尝试,敢于昌险,有成功欲。 因商业经营大多投资较大，所以会慎重决策，往往和家人或亲戚、朋友一起商量。 有从众心理，只要营造良好招商气氛，招商局面会比较容易打开。 3、投资小业主定位 3.1.主群体：公务员、生意人（个体户）、 白领人士、私人企业主等； 3.2.次群体：普通市民投资客户、本地在职及退休人士、外地投资客等； 第二部分 原则篇 一、招商指导思想 1．实施“经营商家”的主导思想。 商业购物中心是由若干个业态、业种，若干个经营商家组合而成，经营的成败与商家的经营管理策略、经营管理手段密不可分，品牌的强度固然重要，但很大程度上有赖于商家对该品牌的管理，因此，必需由对商品的管理转为对商家的管理。 2．经营以适应市场为先导，满足需求为中心。 根据渭南市场和商圈竞争状况，结合信达商业综合体项目的总体定位，进行各业种的定位，合理锁定商品。商品的