2012年临沂和力康桥丽都竞标提案.ppt

园林景观——小品 花架及观景平台 喷泉 景观细节的层次感 花池以及景观小品 园林景观 布局形式 水体 入户花园 园林 小品 项目价格定位 商品房价格的主要构成部分，在项目开发中起主导作用； 周边 配套：指生活配套，包括周边购物、教育、医疗等的便捷度； 周边 环境：项目所处位置的周边自然环境和人文环境； 户型 结构：产品特点、外形特征、美观程度、实用程度等； 小区 配套：区内会所功能、公共休闲、活动场所等； 规 模：项目总占地以及建筑密度、建筑形态、布局等； 景 观：小区内园林风格、绿化程度、景观特色等； 物业 管理：品牌知名度、专业的管理模式、服务态度及服务内容等； 发 展 商： 发展商的自身实力及社会认同度； 区 位：项目所处的地理区位及行政区位； 投资 潜力：本项目及片区未来升值潜力。 影响住宅价格定位的十个因素： 项目价格定位 价格定价预估 如果在2012年房地产宏观环境逐渐好转，临沂房地产调整结束；在2011年，住宅均价预计为3200-3500元/m2 （毛坯）。 市场比较法 本项目采用项目素质单项比较以及对比因素权重法进行定价分析，本项目住宅的销售价格与商业中心（商圈)的打造密切相关，我们将借鉴临沂市商圈内及商圈边缘物业发展价格情况作为市场参考，对价格走势进行预估。 高级会所是项目所塑造高档质量生活体系中的一个重要环节； 在一、二线高档住宅中，均采取独立的会所，这是个发展的趋势。 会所配置-----设置独立会所，展示项目整体形象。 根据客户需求，儿童艺术培养、健身、咖啡厅，同时根据智联对临沂市场内高档项目的分析，还可设置商务会所、康体中心、高档西餐厅、儿童游乐室等休闲运动设施，在项目前期还可作为本项目的展示（销售）中心；高级会所是本项目销售的集中展示区，是体现项目高尚生活的媒介。 会所配置-----重点考虑儿童艺术培养、健身、咖啡厅，满足客户需求，同时还可设置SPA水疗房、高档西餐厅、儿童游乐室等休闲运动设施。 会所配置-----精装会所 精装修会所，地面及墙面采取全面砖及地砖贴面，顶部采用大型水晶吊灯。 运动配套-----网球场、篮球场以及室外游泳池为客户最喜爱的运动，建议在适当位置设置。 物管服务 基本服务 公共部位清洁服务（注意对垃圾的分类处理）； 社区保安及公共秩序的维持； 社区设施、设备的维护及保养； 特色服务内容 （免费项目） 协助各业主有关各项公共事务之申请手续的办理。 提供紧急医疗服务/电子邮件收发服务 信件代寄服务/报刊杂志代订服务 电话及宽带开通服务/出租车代叫服务 机票及酒店代订服务/物品临时代存服务 代业主订餐服务/叫早服务 鲜花花篮代订服务/植物养护咨询服务 私家花园设计咨询服务 特约服务类 （收费项目） 钟点工家庭清洁服务 洗衣服务/幼儿托管服务 房屋中介服务/室内设施设备维修服务 四、营销工作安排 “精细化营销模式”时代来临 “精细化营销”推广组合策略 “精细化营销”价格策略 “精细化营销”销售控制策略 “精细化营销”销售团队运作 “精细化营销”阶段性推广策略安排 “精细化营销”推广组合策略 “精细化营销”推广组合策略 推广手段组合原则： 实效性原则：避免“大而空”的费钱不讨好的营销手段，严格控制推广费用； 满足“推广三性”原则：整合大众媒体、小众传媒、营销活动等多种推广手段配合出击，贯彻实现“展示性、昭示性、进入性”的三性推广要求； 虚实结合原则：明线推广与暗线炒作相结合，理性诉求与感性诉求相结合； 计划性原则：加强预算，保证各阶段推广费用的合理安排 项目定位报告——思路框架 项目面临的市场环境 项目swot分析 项目核心竞争力 核心竞争力的打造 项目整体发展战略 基于项目核心竞争力 项目整体定位策略 项目整体开发策略 形象定位 产品定位 客户定位 物业功能 物业档次 物业形态 项目swot分析 优势（Strength） 劣势（Weakness） 开发商和力由多家具有强大的资金实力和不俗品牌号召力开发公司组成 项目自身拥有的规模优势 项目“城市新中心”的整体规划优势和区位优势 项目周边完善的各类配套，尤其是优质的一站式教育资源，得天独厚。 项目地块旁边的电厂对项目有一定负面影响 地块周边几条道路，路况较差对项目有一定影响 周边环境目前看来比较脏乱，同高新区楼盘周边自然环境有差距 机会（Opportunity） 威胁（Threats） 替代型低密度物业供应量逐步减小，竞争趋缓 本区域将形成新的一个城市中心区；项目所在片区交通条件不断改善 目前城市中心区的住宅项目供应明显减弱，且人居环境欠佳，为本项目打造高品质人居社区提供机会 随着付庄重点镇的建设、临