思源2010年05月天津鼎润苑营销策略汇报.pptVIP

突出“水主题”园林特性，内外融合，延续海河自然景观 建立层次丰富的立体式园林体系，选材精细，注重细节的打造，营造独有的景观效果，体现豪宅社区的高品质、高品位形象 主题突出、精细打造、高品位 内外呼应，延续浑河自然景观 园林： 国际水岸豪宅社区 跳出市场，差异化形象，社区识别性，成为城市地标式建筑群 优雅、沉稳的立面，细腻的质感，突出豪宅气质，彰显尊贵感 尊贵感、品质感、城市地标 差异化、识别性，与内外部景观融合 建筑： 国际水岸豪宅社区 豪华尊贵、创新 景观功能性、多样性、均好性 户型： 围绕项目景观核心价值，充分展示户型的景观功能性，尽可能多地将景观引入室内，并强调户型的均好性 关注豪宅的特性，体现户型的尊贵豪华感 国际水岸豪宅社区 尊享、完善、便利 配套： 豪华的星级会所，打造内部尊贵的休闲、社交场所 完善的生活配套，提供便利的生活 国际水岸豪宅社区 尊贵、专业、贴心、安全、智能 服务： 品牌物管管理或顾问 专业、个性化的服务体现出豪宅社区的尊荣、宠贵 高科技智能化管理，提供安全的保障 国际水岸豪宅社区 对第一居所和第二居所之间的概念界定模糊 视购买豪宅为财富的象征、稀缺资源的占有 购房行为主观性强，不容易受外来因素左右 营销启示 改变传统的营销模式和营销说辞，以客户自身体验、自身感觉为主，引导为辅。 加强项目产品力在尊贵感、身份感、财富象征方向的体现。 总结：天津人性格特点以及天津豪宅客户销售特征 PART1：叩问豪宅之门 策划报告目录 PART2：解读天津人文 PART3：项目再理解 PART4：营销策略研究 PART5：销售计划安排 主要竞争项目研究 项目自身再理解 PART3：项目再理解 天津老城核心 天津火车站 小白楼CBD 友谊路金融街 天津CID 梅江富人区 海河及沿线 中心商业区 津门津塔 泰达城 仁恒海河广场 嘉里中心 鼎润苑（B2) 奥体中心区 竞争市场分析 嘉里中心 津门津塔 仁恒海河广场 本案 竞品项目选取：天津在售或与本案入市节点相近；具备高建设标准、高售价、高总款等特征的居住型物业 与本案有直接竞争关系的项目均位于海河主要节点，区域标志性项目，与本案同质产品整体供应量约40万平米； 目前津门津塔项目津门公寓已开始销售，其余项目预计入市节点集中在09年下半年或10年。 未来竞争市场供给放量集中 天津环球金融中心案例研究 天津环球金融中心是天津戴相龙市长在确定天津经济发展中心后引进的大型政府招商项目。项目位于大沽路与兴安路交汇处，属于海河开发核心节点。地块南北分别相邻天津市级商业中心区和平路-滨江道商业区和天津主要交通枢纽东站，与小白楼商业区、解放路商业区距离10分钟车程。 同时因为项目位于天津站门户，因此也承担了天津政府招商形象的功能。 天津老城核心 天津火车站 小白楼CBD 友谊路金融街 天津CID 梅江富人区 海河及沿线 中心商业区 津门津塔 泰达城 仁恒海河广场 嘉里中心 奥体中心区 环球金融中心项目占地5万平方米，从规划上布置了336.9米超5A级写字楼、六星级酒店、国际级酒店式服务公寓、水岸豪宅、名品旗舰商业于一体的60万平米地标性综合建筑集群（美国SOM建筑事务所） 。 同时为了提高项目品牌力和整体对外形象力，项目也引进了美国喜达屋酒店管理集团下属顶级豪华品牌圣.瑞吉斯酒店。 天津环球金融中心案例研究 336米写字楼 水岸住宅 水岸住宅 瑞吉斯酒店 酒店式公寓 天津环球金融中心案例研究 在开发业态规划上，写字楼高336.9米，建筑面积22万平方米，占总整体建筑面积的47%；商业定位为国际顶级精品店，规划面积2万平方米，占总体规划面积的4%；酒店式服务公寓规划建筑面积5.5万平方米，占总体规划建筑面积的12%；住宅（定位为水岸豪宅）规划面积12.4万平方米，分东西两栋，占总体建筑面积的26%；酒店定位超五星级酒店，面积5.3万平方米，占总规划的11%。 五种业态的“豪布斯卡模式” 天津环球金融中心案例研究 6部双层轿厢电梯 建筑立面分析 公建风格外立面，弧形楼体 采用LOW-E玻璃幕墙。降低噪音34分贝，1.1米以下夹胶。 空调水暖系统，24小时热水、直饮水。 光纤到楼层，电话、电视、宽带三网合一；VOD点播模式。 一卡通门禁系统。 天津环球金融中心案例研究 园林景观分析 公寓首层向北敞开，邻海河种植园林 无边界泳池 天津环球金融中心案例研究 357 281 217 188 188 217 177 217 天津环球金融中心案例研究 住宅户型配置 户型平面研究 空间变化：357平方米