德思勤2011年无锡商业广场项目定位报告.ppt

分类 区域 套数 面积 预售价格 待售低层住宅 城区 133? 38044.23 13790 镇区 610? 199032.67 9452 待售多层住宅 城区 347? 91450.16 14642 镇区 2254? 391069.31 7584 待售小高层住宅 城区 486? 64963.26 7604 镇区 921? 116659.19 4657 待售高层住宅 城区 1408? 213747.85 7837 镇区 3005? 382568.12 5076 总计 城区 2374 408205.5 9879 镇区 6790 1089329 6731 城区房源库存量相对较低，售价相对较高 目前住宅市场库存量中，镇区库房源明显较多，高出城区186%，城区目前库存为2374套40.82万平方米，城区多层、别墅的售价均在万元以上，小高层、高层物业的售价在7500元左右。 城区高层为主流物业 城区库存房源中，高层物业占据了绝对的主力位置，目前尚有1408套21.37万平方米待售，占城区住宅市场的52.4%。镇区则不尽相同，多层的占比相对较高，达到了42.5%。 [住宅市场需求空间分析——城区库低价优，以高层为主] 城西板块在未来城区将占据绝对成交比重，处于量高价低的局面，是一个跑量的板块 城区商品住宅库存量接近总量的6成，商业物业接近3成； 城区各个板块中，城西、城东板块为库存主力，城西板块整体库存量接近总量的五成； 城西板块中，高层住宅为绝对主力物业类型，占到了总量的6成以上。 [住宅市场需求空间分析——区域成交使命：跑量] 物业形态 高层 小高层 别墅 多层 合计 一房 2.07% 1.47% — — 3.54% 二房 11.30% 5.63% — 3.85% 20.77% 三房 38.34% 13.34% — 5.79% 57.48% 四房 6.86% 0.54% — 2.48% 9.88% 跃层 0.68% 0.43% — 3.92% 5.02% 双拼 — — 0.16% — 0.16% 联排 — — 2.91% — 2.91% 独栋 — — 0.23% — 0.23% 合计 59.25% 21.40% 3.31% 16.05% 100.00% 户型占比呈现一边倒格局，整体占比接近60% 从江阴城区09年以来的成交来看，我们不难发现，高层物业是城区市场的主要支撑，成交占比高达59.25%，小高层、多层、别墅物业次之；从房型来看，三房是消费者最青睐的户型，成交占比高达57.48%，四房的成交占比亦较高，二房的成交占比相对无锡等城市明显较低。 [住宅市场需求空间分析——三房绝对集中] 物业形态 别墅 多层 小高层 高层 合计 50以下 — — 0.21% 1.16% 1.37% 50-60 — — 0.80% 0.36% 1.16% 60-70 — — 0.90% 0.53% 1.42% 70-80 — — 0.30% 0.04% 0.34% 80-90 — 1.46% 0.55% 1.30% 3.31% 90-100 — 2.11% 3.67% 3.58% 9.36% 100-110 — 0.10% 1.15% 1.42% 2.67% 110-120 — 1.26% 3.08% 3.45% 7.78% 120-130 — 0.32% 0.62% 3.05% 3.99% 130-144 — 2.66% 7.05% 20.43% 30.14% 144-160 — 3.29% 1.77% 7.77% 12.84% 160-180 — 1.48% 0.60% 8.54% 10.62% 180-200 0.35% 1.70% 0.28% 2.17% 4.50% 200-220 0.42% 0.42% 0.01% 2.74% 3.58% 220-250 0.31% 0.47% 0.08% 0.80% 1.65% 250-300 1.73% 0.53% 0.28% 1.63% 4.17% 300-350 0.25% 0.26% 0.05% 0.10% 0.67% 350-400 0.15% — — 0.19% 0.34% 400以上 0.10% — — 0.00% 0.10% 合计 3.31% 16.04% 21.40% 59.25% 100.00% 130-180平米是市场成交的主力，高层物业中的130-144平米户型为市场主流户型 从各物业形态的分面积段成交来看， 130-180平米是市场成交的主力,占比高达63%左右，250平米以上的户型基本是别墅为主，在所有物业类型的面积段中高居第一，高层的160-180平米以8.54%位居次席；与无锡等城市不同的是，江阴市场中80-100平米面积段成交占比较小，这与江阴消费者偏爱大户型不无关系