2010年9.29新政对郑州楼市影响研究.docVIP

目 录 一、政策出台背景 4 1、 国家宏观经济的复苏为新政密集出台撑腰 4 2、 国内70个大中城市房价受政策调控效果影响微弱 5 3、 2010前三季度郑州市房价增势强劲 6 4、 观点 7 二、重大房地产调控政策影响 8 1、历年重大房产调控政策回顾 8 2、重大调控信贷政策内容对比及影响分析 9 3、历次信贷政策对郑州楼市的影响 9 三、“9.29新政”对房地产市场的影响 10 1. 不同时期的影响 10 2. 不同城市类型影响 11 3. 不同物业影响 11 四、开发企业应对策略 12 1、不同开发企业应对新政措施建议 12 2、各楼盘应对“9.29新政”对策建议 13 五、 思考 13 研究说明 一、研究目的：为了弄清房地产新政对郑州未来房地产市场的影响程度。 二、研究对象：国家房地产调控政策9.29新政与郑州房地产市场。 三、研究方法：依据市场供求及价格数据，结合新政的具体措施研究其可能对未来市场带来的影响。 四、数据样本：2007年—2010年9月份国内大中城市和郑州楼市数据。 主要结论 一、国内房地产市场对关于首付和利率的金融调控政策最为敏感。 二、“9.29新政”实为“4.15新政”的加强版，强化了信贷政策的力度，简化了执行办法，将在全国范围内全面打压市场需求，遏制房价上涨，对房地产市场产生重大影响。 三、“9.29新政”重在对对执行环节的监管，对地方政府问责量化，促使各地区政策能够有效落实。 四、开发企业不应忽视本轮调控可能对市场带来的影响，尤其重视在执行环节的变化调整，依靠更为专业的客户细分策略，专业化、标准化的营销手段，对不同客户灵活的采用不同策略，促使客户及时下单，将新政的影响降至最低。 政 策 导 读 为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，国家有关部委近日分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。 据了解，这些措施主要有：一是各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。要立即研究制定贯彻落实国发[2010]10号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。 二是完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。 三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。 四是切实增加住房有效供给。各地要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。 五是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见本市暂时实行限定居民家庭购房套数的政策。暂定本市及外省市居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房）。严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。对违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。? 数据来源：国家统计局 房地产作为“保增长”时期重要的经济增长支撑，在