2010年9月重庆合川房地产市场调查报告.docVIP

重庆市合川区房地产市场调查报告 一、国家房地产宏观政策及大环境 继去年年底密集出台房地产调控政策以来，中央再出“国十一条”，从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定2010年楼市政策基调，表示政府遏制房价过快增长的决心和强硬态度。在“国4条”、“国11条”等房地产调控政策落地后，2010年成交量将不再会重演2009年的“疯狂”多位业内专家和企业人士均表示，今年房地产成交量必然会调整。2010年可以确定的是，2009年市场大幅度提升的局面不可能再出现。2009年，全年实现地区生产总值228.7亿元，同比增长16.3%；地方财政收入25.39亿元，增长48.2%；全社会固定资产投资200.4亿元，增长31%；社会消费品零售总额增长21.8%；城镇居民人均可支配收入15118元，增长13%；农民人均纯收入6005元，增长14%。区域性中心大城市加快建设，城市建成区面积扩大到35.9平方公里，城市人口达39.6万人。旧城改造力度空前，城市功能逐步完善，城市美丽形象持续提升。?工业总产值达到232亿元，增长46.7%。规模工业企业达到232户，总产值131.9亿元，增长46.9%。旧城改造大举推进。筹资26.6亿元，快速完成“两片”拆迁7500余户、60万平方米，加快“两片”开发进度启动丝厂、食品厂、溪子口、纯阳山等片区100万平方米旧城改造2009年，拍卖商品房建设用地599亩，新开工商品房126万平方米，增长88.5%。批准预售面积68．56万平方米，其中商品房预售65．11万平方米。商品房销售面积85万平方米（包含存量房），增长80%。成交金额25.8966亿元，成交均价2662.45元/平米（全区数据）。 受旧城改造和08年压抑了的刚性需求影响，房产市场出现了一段时间的 “井喷”现象，价格一路攀升，在售楼盘建筑销售面积销售均价均突破3000元/平方米，但随着经济持续稳步发展和旧城改造的逐步减少，市场有平稳回落的态势。 （二）、合川主城区楼盘扫描 市调统计表（三角花园及嘉滨片区） 　楼盘 怡然居 东海 龙庭盛世 好旺角 中央商业广场 龙川北郡 江润.地中海 楼盘基本情况 开发商：重庆兴盈房地产开发有限公司，占地30亩,容积率:2.5,绿化率:35%,车位200 开发商：重庆东海房地产开发（集团）有限公司，建面:64万方,建筑密度:30%,容积率:3.2,绿化率:30%,车位:暂定98 开发商：重庆市东霄房地产开发有限公司，建筑密度:20%,容积率:2.49,绿化率:30%,车位:405 开发商：重庆市宸正房地产开发有限公司，+总建面:4万方,商业占1.4万方,容积率:2.0,地下车位:200 开发商：重庆美庐置业 占地:44亩,商住 占地:55亩,容积率3.5,车位:2.5万方,商业:1.2万方 总建面:65万方, 户型分析 两房占40% 三房占60% 两房占50% 三房占40% 四房占10% 两房占60% 三房占40% 一房,可变空间 17.8-1000平米平层,跃层商业门面,住房面积未定 两房、三房各占50% 未定 地段分析 城北小桥路,杨小旁边 嘉滨路,东渡大桥下 北环路与嘉陵路交汇处 北环路,新车站对面 新车站旁 旧货市场旁 新车站旁 价格分析 均价:3300,最高价:3580,最低价:3290 均价:3250,最高价:4900,最低价:2900 均价:3400,最高价:3530,最低价:3180 起价:3418,楼层加价:5-18 5000-16000 均价:3400 未定 工程基本情况 基础 一期:1,6,7号楼在1月31日已交房,5号楼3月交房,二期:基础 基础 基础 基础 未动工 基础 物业基本情况 暂定:高层0.7,多层:0.5 　 未定 未定 未定 未定 未定 环境 未出环境 一期:600平米游泳池,羽毛球场+28%泳地,二期:网球场,羽毛球场+34%泳地 未出环境 未做环境 未做环境 未做环境 未做环境 销售推广 一次性:9.8,按揭9.9 一次性:9.8,按揭9.9 一次性:9.8,按揭9.9 金:5000-10000, 可退 前期累积客户 内部认购50套左右 未开盘 广告推广 户外广告,墙体广告,报刊,DM单 T型牌,车身,报刊,墙体广告,灯箱,DM单 车身,报刊,户外,DM单 DM单,户外 路牌,报刊,DM单 车身,DM单,路牌 灯箱,路牌,车身 销售现场 井然有序 大气,井然有序 小气,凌乱 小气,现无沙盘 大气,整洁 简洁,温馨 未开放 结合本案综合分析 户型较方正,以可变空间为做大卖点 体量大,自身配套及地段相对成熟,江景资源丰富 该地段在新车站旁边,未来发展前景较好 因未开盘.体量较小,售场一片混乱 位于新车站旁,交通枢纽中心,升值空间较高