2011年9月广州住宅用地出让预测.docVIP

2011上半年面对政策的严厉调控，广州土地市场一片冷清。而进入下半年，在优质地块的吸引下，广州土地拍卖会上开发商频频现身，拿地意愿逐渐复苏。而作为土地出让方，广州市政府为了完成年度卖地指标，也趁机积极推地。但9月将推出的大量商住用地中只有萝岗区科学城靓地KXC-I4-7地块的出让条件较为宽松，预计将吸引较多房企热情举牌。然而在下半年广州将后续推出的大量靓地尚未亮底，楼市调控力度不放松的情况下，预计开发商的拿地心态会继续保持理性，溢价率不会太高。 　　土地市场出现回暖，政府趁势积极推地 　　上半年面对政策的严厉调控，广州土地市场一片冷清，大部分开发商都是谨慎观望。而进入下半年，在优质地块的吸引下，近期广州土地拍卖会上开发商频频现身，拿地意愿逐渐复苏。7月19日，珠江新城B2-11地块在经过39轮举牌竞价后，最终以17933元/平方米的楼面地价成交；8月8日，南沙土地拍卖会吸引了富力、保利、碧桂园、广州锦绣投资等12家房企参与角逐，其中2011NJY-5号地块更是经过了43轮的激烈竞价才最终被碧桂园拿下。 　　而作为土地出让方，为了完成年度卖地指标，也趁机积极推地。 表1? 广州市9月将推出的商住用地一览 　　大多宅地限制条件多，唯科学城地块出让条件“宽松” 　　从以上商住用地的出让条件来看，大部分位置优越、配套成熟的住宅地块都被设定了中小户型比例要求，甚至以限地价竞配建的模式进行出让。预计这主要是因为在传统金九银十楼市销售旺季到来之际，政府为了保住现时的调控成果，以防止一些区域拍出地王或高价地而刺激周边房价所设。 表2? 广州市9月将推出的商住用地出让条件情况 　　对比上述地块的出让条件可以发现只有萝岗科学城的KXC-I4-7地块出让条件相对“宽松”。既没有户型限制，也不用按限地价竞配建的方式出让，同时，规划政策也对该地块开绿灯：不限高。这些都为项目打造丰富的产品线提供了极大的空间。 　　据了解，科学城KXC-I4-7地块总占地面积89414平方米，总建筑面积223535平方米，起始楼面地价5102元/平方米。地块地理位置优越，处于科学城的中心地段，东面和西边分别临接开创大道和科翔路，南靠尖峰岭，为山体保护区，环境优美。区内交通网络发达，广深、广汕高速公路汇集于此。而且拍卖公告中提到的“该地块商业设施应沿着地铁规划站集中设置”也有意暗示该地块属于地铁站上盖，交通出行方便。 　　不过，项目目前的生活配套相对待进一步的改善，但随着项目地铁站的开通，以及地块北面一路之隔的保利林语山庄、万科城、龙光峰景华庭等大型住宅项目生活氛围的形成，预计项目周边生活配套将会有较大的改善。总体来说，该地块是区域内不可多得的一块靓地。 　　科学城靓地吸引力较大，但溢价率未必太高 　　与8月8日的南沙土地拍卖会相比，9月1日广州市房地产交易中心的土地大拍卖则显得相对平静，会上仅有四家发展商到场，推出的9宗地块基本全部以底价成交。 　　或许9月1日的拍卖结果，政府多少有预料。为了给刚出现回暖的土地市场保温，政府似乎有意安排KXC-I4-7地块在9月5日拍卖，以靓地吸引房企的拿地兴趣，进而制造抢夺土地的市场气氛，确保后期的土地出让成绩理想。 　　预计科学城地块吸引开发商不少，举牌次数也将较多，但溢价率未必太高 　　在目前周边住宅市场价格达到16000元/平方米的情况下，预计地理位置优越、环境优美的KXC-I4-7地块将受到不少开发商追捧。 表3? 地块周边住宅价格情况 　　但综合目前的市场情况来看，今年6月8日广州最大规模土地推介会上推介的大量靓地至今仍没见政府悉数亮底。这说明下半年开发商可供选择的靓地尚多，并不必在一宗地块上争抢过度。同时在当前房地产市场不算旺销、楼市调控力度依然不放松的情况下，预计开发商的拿地心态会保持理性。地块的溢价率不会太高。 　　另一方面，若按目前周边住宅市场16000元/平方米的价格推算，地块的成交楼面地价要冲破09年雅居乐以7074元/平方米楼面地价创下的区域地王的可能性也并不大。 　　此外，值得一提的是，该地块挂牌出让的基本情况里标示的竞价阶梯为300万，这对于高达11.4亿元的起始拍卖价，即使举牌100次，成交总价也只去到14.4亿元，成交楼面价为6444元/平方米，溢价率也仅为26.3%。