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商业地产发展与制约因素 (华侨城)案例解析 2010年7月 第一部分：基本理论 商铺与住宅的本质区别 商铺：商户进行经营，产生经济效益的场地 住宅：住户只需要实现居住功能 开发商 出售住宅 实现价值回收 开发商 出租商铺 商户经营产生收益 租金回报 • 住宅的价值（价格）可以通过市场定价来实现， 同时，信贷大大扩充了价格的空间 • 商铺的价值（租金）必须通过实际创造的社会财 富来衡量 商业经营的循环圈 消 商 业 费 户 主 者 从以上的循环圈中我们可以看出，消费者才是商业的根 本环节，我们往往过分注重商户的引进，却忽略了消费 者的需求才是决定商户的组合乃至商业成败的关键。 商业项目的核心 因此，在一个商业项目中， 硬件 业主以商户的需求为核心， 而对于商户而言，消费者 的需求也是他们的核心。 商业项目核心： 总体而言，成就一个商业项 目，主要有硬件和软件两方 消费者需求 面的条件需要完备。但无论 是硬件还是软件，其围绕的 核心还是上面所提到的，商 软件 户的需求和消费者的需求。 商业地产的核心价值（终极目标） 通过资产配置、运营，使资产总体价值实现最大化。 城区规模开发 综合商业项目开发 单一项目开发 （华侨城） （万象城） （住宅小区） 第二部分案例解析 几点要素 • 定位至关重要 • 地段很重要 • 包装很重要 • 建筑设计很重要 • 业态组合很重要 为什么是定位？ • 无论是单个商业店铺还是 • 定位的二八法则：占所有 一个综合型的商业项目， 消费人群20% 的核心消费 定位，意味着锁定它的目 群，为商业项目创造了 标客户群，因此，选择最 80%的消费额。 大的一个消费阶层，就是 定位的核心。 定位成功案例之一万象城：包罗万象 功能设置： 休闲、娱乐、购物、餐饮； 业态组合： 零售：饰品、服装、数码、家居； 餐饮： 快餐、中餐、西餐、美食广场等 休闲娱乐： 溜冰场、电影院 定位成功案例之二海上世界 由旅游项目向 以特色餐饮、 公寓为主的综 合商业体转变 定位失败案例剖析：华侨城 华侨城商业失败的根本原因：定位不准确 豪宅住户