河北石家庄文化广场欢乐城定位最终稿.ppt

4.5 产品定位景观篇 遵循“以人为本”的设计理念，尊重居者的需求，营造安全、舒适的户外休闲环境。 建立多层次立体绿化空间，保证社区总体环境拥有充足的绿化 5 产品价格定位 2.参考楼盘的选择标准： 楼盘规模相近、地理位置参照周边项目、产品形态相近、为在售在建项目。 综合上述条件，选取南国明珠、红树林、御景湾、华庭雅筑、世纪星河5个项目作为比价对象。 所选取的价格为高层的起步均价。考虑房价持续上涨因素，本项目的最终价格还要依据上市前的市场变化来综合考虑。 南国明珠 红树林 御景湾 华庭雅筑 世纪星河 地段 15% 0 0 0.2 0 0.1 配套 15% 0 0 -0.1 0 0 交通 10% 0 0 0 0 0 规模 5% -0.1 -0.1 0.1 0.2 0.1 景观 5% 0 0 0.1 0.2 0.1 噪音 5% 0 0.1 0 0.1 0 户型 15% 0 0 0.1 0 0.1 外形 10% 0.1 0.1 0.1 0.1 0.2 交楼时间 5% -0.1 -0.1 -0.1 -0.1 -0.1 营销策划 15% 0.1 0 0 0.1 0.1 总计 100% 0.00% 0.00% 4.50% 4.50% 6.50% 3250 3580 2750 2780 2680 3250 3580 2873 2905 2854 45% 25% 15% 10% 5% 3221.7 （取 3250 元 / 平方米） 比较价 权重 加权平均值 内 容 权 重 相 比 值 折实均价 Company Logo Company Logo 河北石家庄文化广场欢乐城 《项目定位篇》 第二篇 1.项目的战略定位 2.项目市场定位 3.项目的目标客户定位 4.项目产品定位 项目定位篇 5.项目价格定位 1.1项目的市场战略定位 类型 采取策略和方法 分析 市场领导者战略 1.提高和维护产品质量 2.扩大市场总需求 3.保护和扩大市场占有率。 以公司目前的资金实力和土地储备，在扩大市场占有率和提高产品质量方面下功夫，完全有能力成为潮州市地产市场的领导者。 市场挑战者战略 1.正面进攻。集中精力进攻对手长处，比实力和耐力。 2.侧面进攻：攻击对手的弱处和忽视的地方。 3.包围进攻：同时攻击几个地方，让对手顾此失彼。 4.迂回进攻：避免直接冲突。 目前公司在地产方面正处在这一层面，要成为市场领导者，尚需成功的开发项目支撑。 市场追随者战略 1.紧密追随策略。 2.有距离追随策略。 3.有选择追随策略 与公司发展方向违背，不予考虑 市场补缺者战略 精心服务于市场某些细小部分，而不与主要的企业竞争，只是通过专业化经营来占据有利的市场位置，以细分市场里的空缺位置为目标。 与公司发展方向违背，不予考虑 1.2项目的营销战略定位 类型 主要方法 分析 成本领先战略 通过致力于生产成本和销售成本的最低化实现利润。通过价格领先对手。 分析城市发展规划，提前拿到便宜的土地是关键。同时降低开发和销售成本。 差异化战略 创造有显著差别的产品线营销方案，以便有可能成为本行业的市场领导者 通过在产品结构、规划、园林、外观等方面差异化赢得市场。要求我们必须要创新。 集中化战略 将力量集中在为几个细分市场上，而非追求全部市场 。 集中在几个重要客户群上，为他们定制产品。这是本项目采取的一种战略。 2.项目市场定位 2.1项目矩阵分析 2.2项目档次定位 2.3项目的形象定位 市场定位 2.1项目矩阵分析及对策 项目的SWOT分析 应对策略 项目优势（STRENGTH） 项目区位在整体城市规划中位于中心金融商务区；地段优越。 周边有多处中高档楼盘，居住氛围浓厚。 项目地块地容、地貌素质较高，便于规划； 公司实力强劲，资金雄厚，作风务实。 发挥优势：充分挖掘项目在自身、区位的优势，合理提炼，打造出特色产品，形成冲击力，获得更多的消费者认可。 项目劣势（WEAKNESS） 2.地块受相邻地块的影响，狭长曲折，规划不够完整。 3.地块周边生活配套需要完善。 4.地块规划容积率过高，需要协调。 5.项目前两期开发的产品从现在来看已有些陈旧。 弥补劣势——差异化策略避开劣势 主要通过我们在户型、园林、外观以及营销方面体现差异，体现本项目的价值所在，提高消费者的认同感。 针对临近几个项目的竞争方面，我们可以采取差异化推广主题和最优化的推广策略来应对。 项目机会点（OPPORTUNITY） 1.当地市场出现项目水平均一般，本项目将