2008年度福州市别墅项目市场调查报告.doc

福州市别墅项目 ————市场调查报告 第一章 宏观政策 一、宏观政策 1.2006年相关别墅政策回顾： 时间 主要内容 2006年4月 国土资源部将出台“别墅”准确界定，“独门独院”纳入别墅范围，现在的低密度住宅，要纳入到高档住宅或高档公寓的范围内。 2006年5月17日 “国六条”出台，这一消息让房地产的神经再度绷紧。 2006年5月 国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》称为九部委调控十五条，再次给地产行业施压。 2006年05月31日 中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用手续，并对别墅进行全面清理。 2006年7月20日， 北京市建委房屋市场交易管理处下发了名为《关于境外机构、个人购买商品房签约有关问题的紧急通知》 2006年7月24日 建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。 2006年房地产重点政策分析 政策1：别墅准确界定 【内容点击】2006年4月，国土资源部出台“别墅”准确界定，“独门独院”纳入别墅范围，相对的低密度住宅，要纳入到高档住宅或高档公寓的范围内，用地进行严格限制。独门独户的别墅严禁。目前部分城市郊区的联排、双拼别墅以及TOWNHOUSE项目，并不属于别墅，划入高档住宅的范围。对这类住宅用地，要进行严格限制。 市场反应： 1、市场表现：别墅用地被叫停后，别墅成为稀缺品。别墅类项目销售情况来看，市场反应仍然是求大于供； 2、消费者心理：许多购买别墅的业主，看重的还是房屋品质和居住环境，对政府禁批别墅用地并不十分了解； 3、开发商表现：政府已禁批别墅用地，市场又存在较大需求，使得别墅成为一种稀缺品，引得许多开发商纷纷以住宅立项建别墅； 政策 【内容点击】2006年05月31日起中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用手续，并对别墅进行全面清理。 市场反应： 1、市场表现：别墅的总供应量因此不断下降，别墅更加稀缺； 2、消费者：别墅市场供给缩减,预期别墅价格价格上涨。投机行为加重； 3、开发商反应：人们收入水平的不断提高，中高端的居住需求扩大； 政策3：限制外资买房 【内容点击】《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》明确规定，“符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制”。限制了境外人士在京购房，尤其对中央别墅区一些高端项目影响显著。 市场反应： 1、市场表现：减少了一些外籍的客户； 2、消费者心理：客户观望者居多； 3、开发商反映：限制政策对销售的速度和销售的时限产生了一定影响； 2、2007年相关别墅政策分析 2007年，依然是房地产宏观调控持续和加强的一年，虽然没有像2005的“国八条”和2006年的“国六条”那样全面性、重大性、高度性的地产新政出台，但仍有为数不少的政策陆陆续续露面，如清算土地增值税、“国24号文”、房贷新政、《土地储备管理办法》等，另外针对宏观经济的六次加息、提高存款准金率等，也使房地产市场趋于紧缩。二、福州市别墅市场总概况 2006年是福州别墅价格上涨最快的一年，涨幅为27.7%单价也冲到元/平米的高度相比于普通住宅的大起大落，作为高端阶层居住梦想的别墅住宅，走势相对比较平稳。这主要是因为别墅的潜在购买人群相对比较富裕，受经济束缚和影响相对较小。而随着别墅用地的日益减少，别墅的价值凸显。从福州别墅市场的均价价来看，福州各区域的别墅价格均衡，这缘于别墅属高端产品，几乎各家各户都有私家车，这就弱化了地段带来的价值差。比如：市中心有运盛美之国别墅与闽侯区的云亩天朗别墅，并没有出现太大的地域与板块价差，某些郊区别墅单价甚至高过市中心别墅。这说明福州的别墅板块，均无明显自然的市场优势。别墅价格差只因别墅产品类型的不同而不同。 蔚蓝研判： 从以上图表可以看出，福州市的别墅均价从2003年的3989元/平方米至2007年8217元/平方米，呈现高速增长，其增长幅度达到了105.99%，年增长幅度达到了20%，表面了处于市场高收入人群对该类产品的高度认同。若按此趋势发展，2008年福州市的别墅均价将达到9860元/平方米。 从每年的增长幅度来看，出现较大的波动，纵观福州市每年的别墅投放量及产品特性可以发现，2003年到2004年福州市的别墅其起步相对较低，且刚受到置业者的高度认同，呈现大幅度增长；而2004年到2005年商品房逐渐市场化，大量的普通住宅投放到市场上，对别墅产品形成一定的冲击，导致其涨幅呈现下降趋势；2005年到2006年限制别墅开发政策的出台，使得该类产品成为投资者的珍品，推动着别墅产品均价的增长幅度，达到了近几年的高峰；而2006年到2007年受到政策的影响以及别墅郊区化特征等因素，其均价