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第五章房地产评估 一、单项选择题 1．某可比交易实例成交地价为3000元/m2，对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土地资本化率为7%，则通过年限修正该宗土地的价格最接近于（）。 A．2900元/m2 B．3223元/m2 C．3322元/m2 D．4000元/m2 2．如果某房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格3000万元，地价2000万元，该房地产的年客观收益为450万元，建筑物的资本化率为10%，那么土地的资本化率最接近于（）。 A．9% B．12.5% C．7.5% D．5% 3．某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了A、B、C三个参照物，并分别得到127万元、142万元、151万元三个评估结果。根据A、B、C三个参照物与被评估对象的差异因素分析，判定其结果的权重依次为25%、40%和35%，则被评估房产的评估值最接近于（）。 A．140万元 B．157.5万元 C．141.4万元 D．148.5万元 4．某评估机构采用统计分析法对一企业的固定资产进行评估。其中砖混结构建筑物10栋，账面原值500万元；设备100台，账面原值1000万元。评估中对3栋具有代表性的建筑物进行估算，其重置成本为180万元，而该3栋建筑物的账面原值为165万元；同时选择10台具有代表性的设备进行了评估，其重置成本为150万元，而该10台设备的账面原值为120万元；则该企业被评估建筑物及设备的重置成本最接近于（）。 A．1736.85万元 B．1795.45万元 C．1818.36万元 D．2100万元 5．被评估建筑物账面价值80万元，1995年建成，要求评估1998年该建筑物的重置成本。根据调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从1995年到1998年每年比上年提高分别为：3%、3%、2%，该建筑物的重置成本最接近于（）。 A．86万元 B．87万元 C．90万元 D．85万元 6．某在建项目计划建混合结构仓库2000平方米，总预算为3000000元，评估时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。根据工程造价构成表得知，在混合结构的建筑项目中，其中基础工程、结构工程和安装工程占整个建筑工程的比重分别是15%、60%和25%。该在建工程在评估时点的完工程度是（）。 A．75% B．30% C．45% D．65% 7．某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8%，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求的土地使用权价格每平方米1200元，建筑物的年纯收益为（）。 A．8600元 B．8800元 C．9000元 D．12000元 8．有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢三层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（）。 A．1000元/平方米 B．1500元/平方米 C．2100元/平方米 D．2800元/平方米 9．有一宗地，出让年期为50年，已使用30年，资本化率为10%，预计未来每年的收益为15万元，则该宗地的评估价值最接近于（）。 A．128万元 B．141万元 C．149万元 D．150万元 10．有一宗房地产，评估基准日后第一年的纯收益预计为70万元，资本化率为8%，以后未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%，则该宗房地产的在永续使用的前提下评估价值最近近于（）。 A．700万元 B．800万元 C．1000万元 D．1100万元 二、多项选择题 1．我国的城市地产市场分为一级市场和二级市场，与一级市场相对应的价格包括（）。 A．基准地价 B．标定地价 C．土地使用权出让底价 D．土地使用权的转让价格 E．抵押价格 2．引起建筑物功能性贬值的因素主要有（）。 A．政策变化 B．建筑物使用强度不够 C．建筑物用途不合理 D．建筑物设计不合理 E．周围环境发生变化 3．地产作为一类资产，它可能出现的贬值损失主要有（）。 A．“功效损失” B．有形损耗 C．超额运营损失 D．经济性贬值 E．超额投资损失 4．应用基准地价修正系数法评估宗地地价必须具备的条件包括（）。 A．城镇基准地价 B．基准地价修正系数 C．宗地容积率 D．宗地的开发成本 E．宗地的开发程度 5．对于楼面地价与土地单价之间的关系，下列说法中正确的是（）。 A．楼面地价一定大于土地单价 B．楼面地价一定小于土地单价 C．楼面地价可以等于土地单价 D．楼面地价可以小于土地单价 E．楼面地价可以大于土地单价 6．影响房地产价格的一般因素包括（）。 A．房地产价格政策 B．城市发展战略 C．国民经济发展状况 D．社会发展状况 E．物价水平 7．土地的价格（）。 A．是地租