2007年惠州江北25号地块竞标报告2.ppt

用地现状 户型创新构想 新中式文化的概念引入 新中式文化的概念引入 延用并简化一些传统建筑符号 种植一些具有中式感觉的植物如竹、芭蕉 类别墅的概念提示 破译土地密码 何谓土地密码? 土地的位置和状况限定了项目开发选择的余地，因为土地的位置是固定的，这就是通常所说的土地中蕴含着密码。只有正确分解和破译土地密码，知道土地真正适合做什么，才可能做出正确的产品定位。 　 土地密码中蕴含着客户群密码和总价密码。客户群密码是指土地的客观条件决定了在这块土地开发项目适合哪些人群。总价密码是指房地产项目定位一定要注意房子的总价问题。 东城区新中心 自身商业的形成 新城市主义产品 项目地块 所在片区配套缺乏 产品差异化需要 拔高楼盘形象需要 江河水景和公园绿地 片区公共交通落后 有做高端产品的条件 高端产品对配套和交通依赖弱 周边大多为多层和小高层产品 可以提高售价和市场影响力 综合决定 一期走花园洋房+别墅的路线 地块居住价值分析 因为有中心景观且不受外界干扰，1号地块居住价值最高。 2号地块由于看通东江和规划的市政公园，但会受到一定的噪声影响，居住其次。 3号地块临市政用地，未来环境有一定的不确定性，居住价值列第三位。其中，绿色居住价值比紫色居住价值要高。 4号地块紧临市政干道，又是独立出来的用地,噪音干扰较为严重，居住价值最低。 1 2 3 4 4 3 商业价值分析 四类，公园背面与小区背街，缺少人流 一类，随着市政路的形成,社区商业的成熟首当其冲 二类，此处市政环路，不易形成商业氛围 三类，此处道路尚未建 二类，靠近三环路，展示效果好，商业价值较高 住宅开发分期 1、先开发一期的位置，因为一期位置需要提升形象自身预热，开发成熟度最高。 2、紧接着向二、三、四期的位置推进。 3、五期的位置设高层，放在后期开发市场会更成熟，高层的接受度会更高，而且此时小区已经有了一定的规模，居住的人口也会比较多，。 4、六期之所以放在最后建，一是由于六期周边孤立，形象差，开发早价值得不到体现；二是由于六期是城市环路，最后建可以实现价值最优化。 一期 二期 三期 四期 五 期 六期 ？ 期 根据市场情况确定开发顺序 产品类型分布 多层花园洋房,底层带商业 中式的叠加或联排别墅 类别墅与小高层结合区 高层住宅 高层商住楼 酒店式公寓 高层商住楼 酒店式公寓 此地块适合开发纯商业，可考虑 开发理念建议 街区开放 组团封闭 这样可以多为城市提供开放空间,而且有利于商业以后的经营；组团则相对封闭,这里可为住户提供安静、私密休憩与活动空间 街区开放形式 部分小区路段向公众敞开，社会车辆可出入，提升部分商业价值。本项目被市政路隔开，自然形成几个区域。 利用完善配套服务设施吸引北区众多楼盘业主到本项目来购物、休闲、娱乐、餐饮。 对周边的居民形成强大的吸引力，使整个项目充满活力。 各组团实行封闭式管理。 社区在概念上形成明确的动静分区。 物业管理也分成开放式和封闭式两个层面。 利用特色文化商业如餐饮创造新型商圈。 开放式的社区规划 开放式社区以占地不大的街区为单元，周边与小区支路相邻； 小区通过支路与外界发生有机联系，沿边的建筑顺应街道走向布局，面向公共大众、融合于城市； 社区内部的住宅也具有良好的围合感。 不宽的社区道路拥有友好的对外界面，人们乐意步行，穿越方便，呈现出一幅居民步行、交往、购物、休闲的生活画面。 居民的居住空间与消费空间、文化娱乐空间联系紧密，城市的各项功能能够渗透到社区之中，得到有机整合。 沿街会所与开放式街区商业 沿街会所与商业，商业街引入小区 产品分布与创新构想 花园洋房+别墅+高层社区+部分服务式公寓 洋房可以增加产品的附加值,提高产品售价;高层放在最后开发,市场也会逐渐成熟.这样的产品组合市场上前所未有,会提升项目的价值和品质. 2000-2200 30% 180225㎡ 60-80 ㎡ 商住 800-1000 435-545 20% 20% 120150㎡ 120150㎡ 120-150㎡ 多层 4535-5245 89% 600750㎡ 住宅合计 2.5 容积率 10% 67500㎡ 商业 27万㎡ 用地面积 220-280㎡ 67.5万㎡ 合计 1% 6750㎡ 公建 1300-1500 30% 180225㎡ 120-150㎡ 高层 联排别墅 总户数 比例 总建筑面积 户面积 类型 1+2号地块 鉴于惠州现有的消费水平和造价制约，户型创新主要考虑三个方面　 三房、四房考虑 设计入户花园 多层和小高层设计 落地凸窗或转角凸窗 小高层、高层局部设计异形阳台， 以便于通过内部改造增加室内 面积 联排分析 220-252平方米 单栋建筑面积 3.5-4层 层数 3.0米 层高 12米 联排高