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批量住宅精装修讲义（下） -----主讲:李晓明 2011.3.1 第三讲：土建界面移交一、土建质量对精装修施工的影响 一、土建质量对精装修施工的影响龙湖土建移交质量问题综合统计分析表  二、通常情况下，移交场地这件工作有点难，需要甲方项目部、土建监理、精装修监理的力量。 三、此时甲方指定分包单位也应参与移交场地，橱柜单位应开始测量尺寸进行加工，木地板单位应就场地平整提出要求，木门单位应检查洞口尺寸，提出整改要求。由于移交的工作量很大，精装总包需要调动班组的力量组织移交，施工管理人员必须参加移交。 四、冷热水对接长时间试验（堵头、通水），电气管线逐条测试移交：热水管渗漏不容易检查，解决方法是与冷水管对接，使其长时间处于持压状态； 五、土建移交精装修采取的步骤 六、龙湖前后项目界面划分变化一览表 七、组织与管理： 1、与土建工程师共同排定土建移交计划 八、精装修监理单位提前介入 九、提前介入土建样板检查 十、尽早确定木门和橱柜分包商  小结： 对土建移交工作要高度重视，以保证最终产品品质和确保精装修的合理工期，按时交付给小业主； 提前曝露问题总比交付小业主时曝露好；所以，不要怕在内部曝露问题； 土建移交时，项目部各专业要紧密配合、相互支持，项目经理或项目部工程总监要支持精装修的正当需求；精装工程师要把握好尺度，加强协调； 精装修总包对移交工作往往不专业，应当引导和监督。 第四讲：质量管控  一、交房时小业主关注的质量敏感点 第一大关注点：水 第二大关注点：位置尺寸 第三大关注点：石材 第四大关注点：木地板 第五大关注点：瓷砖 第六大关注点：防盗门 第七大关注点：玻璃门窗 第八大关注点：木门 第九大关注点：墙纸 第十大关注点：乳胶漆 第十一大关注点：电 第十二大关注点：马桶 第十三大关注点：橱柜 第十三大关注点：清洁 总结一句话 除各项使用功能正常外，小业主最关注的是感观质量（包括清洁）细节上的瑕疵、缺陷，也就是说是标准规范中的一般项目，也可以说是大多数不是很懂装修的普通业主更多关注的是他能看出的容易看到的和容易引起他注意的地方；精装房的这一客观要求对我们过去只注重安全和功能的粗放式的工程管理是一大挑战。 二、施工过程质量管控的主要关注点三、流水段划分、施工流程、施工令四、确立《精装总包管理办法》及《三方管理协议》 五、装修工程质量管理“九步走” 第一步：质量标准的确立 第二步：审批施工方案 第三步：材料报验 第四步：监理交底第五步、班组交底 第六步：样板点评 第七步：深化方案 第八步、停止点报验 第九步：界面移交 第五讲：进度管控  一、甲方流程设计 二、参建各方各阶段的主要工作内容  无需移交的施工阶段（精装总包基础施工阶段） 首先，要保证泥水的施工进度及其质量控制。以100天的工期作为考量，一般宜在50天左右完成绝大部分泥水施工，预留10天左右收尾而且要保证质量，否则返工引起无穷后患，给分包提供清爽的移交计划必定落空。泥水工程的进度和质量对于工程具有重大意义。 从目前看来，此阶段还需要协助业主做好材料管理，否则容易出现材料供应不及时的情形。 其次，腻子要早施工。尽管理论上讲泥水先行是通常规律，但实际上由于工作面很宽，所以刚开工就可以开始腻子作业。 需要移交的施工阶段（分包进场施工阶段） 首先，当泥水绝大部分工作已经完成，乳胶漆剩一遍，橱柜的框体安装完成，木门完成门套，这个时候就应该开始关门闭户，采用移交方式施工。橱柜、木门、木地板的剩余工序等应轮序进入，通过场地移交区分管理责任。 这个阶段的组织工作相对比较复杂，需要不少杂工来参与此工作，控制钥匙的发放、场地的移交。 这个阶段很容易发生偷盗事件。电线、开关插座、各种五金洁具都可能成为被偷盗的对象。为此，需要控制所有的出入口，对方方面面进行上锁移交控制。  集中整改阶段 检查整改实际上是一个连续的过程。在过程控制时，管理人员要通过走动式管理不断地发现问题，及时安排整改。 工程进展到80％左右时，非常重要的是应该将工作重点转移到整改上来，不然班组出于自身利益，很容易自行减员，降低人工成本。此时，要尽早组织检查，源源不断地将质量问题发送到施工方，使其工作处于比较饱满的状态。这种地毯式的检查需要决心很大，组织要有序、检查落实要彻底。  三、影响进度的关键因素 土建场地移交 甲供材及甲分包 通水通电时间 劳动力数量 资金支付 ??