2011上半年广州房产回顾与下半年展望.pdfVIP

2011 年广州房地产市场上半年总结与下半年预测 文/经纬行研究中心 目 录 一、宏观背景：经济平稳增长，房产调控进一步从严 2 1．经济总体运行稳定，但通胀压力依然存在 2 2．房产调控政策进一步从紧，多手段遏制房价过快上涨 3 二、土地市场：土地成交以外围区域为主，成交量同比增幅大但地价低 4 1．总体概况：成交量增幅大但地价低，土地成交结构有所改变 4 2．出让土地用途分析：以商住和商务办公用地为主，发展商拿地积极性不高 5 3．土地出让地价情况分析：受成交结构影响，均价同比降幅明显 9 4．土地出让区域情况分析：萝岗土地面积占比过半，番禺南沙次之 9 三、新建住宅市场：成交量总体低迷，中心六区与外围四区价格拉差增大 10 1．总体供求概述：供应量处历史低位，成交总体低迷 10 2．区域供求概述：大部分区域呈供不应求态势，花都去货压力大 11 3．总体价格走势：全市价格维稳，但中心六区与外围四区价格拉差增大 12 4．月度成交走势： 成交量呈 U 型变化，价格因成交结构影响现回调 12 5．区域价格情况：多个区域均价超两万元，仅番禺萝岗同比出现下滑 13 6．报媒推广：推盘量及广告费用低，市场观望情绪浓厚 13 四、存量住宅市场： 成交量大幅回落，价格仍居高位 16 1．总体成交分析：成交总量同比下降近两成，二手房市场逐渐降温 16 2．月度成交分析：成交量自二月下滑后持稳，价格依然坚挺 17 3．成交区域分析：存量住宅成交量明显高于新建住宅，番禺成交占三成 17 五、商业市场：市场需求已被激活，价格持续走高 18 1．总体供求概述：因供应有限，旺盛需求受抑制 18 2．总体价格走势：2010年后价格突飞猛进 18 3．月度成交分析：因成交结构影响， 月度价格跌后反弹 19 六、写字楼市场：供不应求，价格持续攀升 19 1．总体供求概述：供不应求，市场活跃 19 2．总体价格走势：需求旺盛，拉动均价持续攀升 20 七、下半年住宅市场预测 21 1. 经济硬着陆风险降低，调控政策继续从严 21 2. 土地将放量出让，发展商拿地渐趋谨慎 22 3. 住宅新增供应明显增加，多个板块竞争激烈 22 4. 多因素角力，成交量预计稳中有升 23 5. 胶着状态有望打破，全市房价预计小幅回调 24 第 1 页 共 24 页 一、宏观背景：经济平稳增长，房产调控进一步从严 1．经济总体运行稳定，但通胀压力依然存在 去年年末举行的中央经济工作会议中提出，今年宏观经济政策的基调是实施积极的财政政策和稳健的货币政策。但从今 年实际执行情况来看，为控通胀，货币政策执行从稳健转为从紧。在此背景下，上半年，全国完成国内生产总值（GDP）204459 亿元，按可比价格计算，同比增长 9.6%。其中第一季度同比增长 9.7%，二季度同比增长 9.5%（详见下图）。从环比来看， 一季度GDP环比增长2.1%、二季度环比增长2.2%。可见经济运行虽有所放缓，但依然保持平稳增长。 从投资来看，上半年，固定资产投资（不含农户）124567 亿元，同比增长 25.6%。其中，国有及国有控股投资 43050 亿元，增长14.6%。分产业看，第一产业投资同比增长20.6%，第二产业投资增长27.1%，第三产业投资增长24.7%。全国房 地产开发投资 26250 亿元，同比增长 32.9%。其中，住宅投资 18641 亿元，增长 36.1%。全国商品房销售面积 44419 万平方 米，同比增长 12.9%。上半年，房地产开发企业本年资金来源 40991 亿元，同比增长 21.6%。可见固定资产投资保持较快增 长，房地产投资热情不减。 2008年至今全国GDP季度增速走势 14 12 10