2011年天津房地产市场下.pptVIP

五、中心城区豪宅概况 2010年入市，总量900户，103-600㎡，价格20000~60000元/㎡； 天津大都会 2010年4月入市，总量473户，联排别墅，300㎡，开盘预计60000-65000元/㎡；洋房200㎡，36000元/㎡； 融创星美御 泰安道五大院 2011年7月入市，总量259户，宽景豪宅，140~600㎡，45000元/㎡； 梅江南别墅4号院 2011年下半年入市，总量74户，3.3万㎡，独栋及双拼别墅，310~920㎡，价格待定 2011年下半年入市，总量28万，高层210~290㎡，别墅价格未定； 融创王府壹号 2011年5月入市，总量60户，叠拼别墅，175~315㎡，660万元/㎡起； 博轩叠院 2011年6月入市，联排别墅，340㎡左右，1200~1600万元/套； 招商钻石山 万科仕林苑 路德维希 金地紫乐府 预计2011年9月入市，总量875户，高层140~280㎡，开盘预计48000元/㎡；别墅420~480㎡，目前封盘 2011年7月入市，总量252户，联排别墅，700万元/套起； 20预计11年入市，总量118户，联排别墅，200~300㎡，价格待定； 【地块价值梯度】 中心城区南部区域因具备稀缺的景观资源以及人文教育资源因此成为城市豪宅的首选区域，城市北部主要承载了普通住宅的职能。 【项目价格制定】 均在30000~60000之间，总价在2000万以上，大户型、高总价始终是豪宅区别于其他产品的基础区隔因素 以板块内路德维希独栋价格为基础，小幅拉升，售价：48000元/平米 【项目消化周期】 伴随城市发展，产品溢价能力逐年拉升，另因产品可承接客群有限，消 化速度呈现低速，对开发商现金流要求较高。按照市场平台消化速度计算，消化周期约为2-2.5年。 六、住宅客户分析 市内六区 与天津的经济、政治、文化发展有关，天津中心城区置业客户组成较为复杂客户 目前大约60%左右来自天津市区（市内六区地缘及四郊五县客户）、30%左右来自北京、上海、广州、浙江、河北、山西等外阜城市、约10%来自外籍人士； 客户层次普宅类以城市中产阶级为主，城市别墅、顶级豪宅以天津新老富豪阶层为主，外地高端人士为辅。前者购置动机为改善兼保值增值；后者多以身份标签为主，物业需具有保值增值甚至传世价值。 郊县客户 其他城市 外籍人士 【走着北京的老路】 随着天津向国际化大都市发展进程的加快，天津成为优秀外来人口继北京、上海、深圳后又一主动流向城市，天津的外籍人士、海龟队伍也在日益扩大；此外，蓝印户口政策亦成为吸引外来人口进入天津的一大理由； 因此，天津越来越像咫尺的北京，越来越多的优质外来人口在中心城区置业，越来越多的本地百姓在近郊获得改善； 七、产品情况 板块内高层主力户型，面积：100㎡，103㎡、99.88㎡，高层主力仍以90-120平米中小户型为主 别墅户型：【金地紫乐府】联排面积：203㎡，城市别墅主力户型，因土地规划限制较为狭小 八、立面—城市综合体 城市综合体，向世界致敬，用金属的、尖锐的、立体的现代设计布满天津传统居住区的大街小巷 八、立面—城市别墅 城市别墅，优越的区位优势赋予了项目定位高端的先天条件，一股脑儿用英式都铎风演绎着优而贵的路线 九、板块面临思考 思考一 土地稀缺，放量减少，土地成本增加，从根本上孕育了“高端”性质 思考二 以中心传统商圈为圆心，东部、东南、西南等部新商圈逐步完善，商业、教育、医疗等生活配套优势明显 思考三 30分钟北京、4小时上海，城市更加国际化，不在只是具备第一居所属性，后期将成为客户对“奢华”“文化”等的理想 思考四 城市综合体层出不穷，源于土地的性质，城市的发展目前还跟不上过多过快形式趋同的综合体，商务商业竞争激烈 顶级豪宅方向—需要新的概念，需要媒体追随，终要回归产品~~~ 城市综合体方向—如何顺应城市发展节奏对分物业准确定位是关键！ 物业管理重中之重—高端、增值、保值的基础，优质物管及服务愈发受到重视 价格定位方向—哪些具备标杆价值？哪些应该快速销售？价格定位源于产品产品定位 后期方向！ 十、戏说版块 【葡萄美酒夜光杯】 【欲饮琵琶马上催】 【醉卧沙场君莫笑】 【古来征战几人回】 愈加稀缺的土地