2011年年度合肥市写字楼市场分析报告上.pptVIP

报告结构 前言 写字楼概念及标准 写字楼市场发展历史 写字楼市场主要分布区域及个案分析 产品创新优势 总结 前言 现在已经进入了2011年11月份,住宅市场在政策的压力下销售量似乎达到了“冰点”，所谓的“金九银十”已经变成了“铜九铁十”。与之相反，商业地产市场的走势却是步步升高，火热度已近乎“沸点”。但是，所谓的“冰点”与“沸点”真的已经达到了吗? 2011年房地产市场在不断强化的调控措施作用下，住宅市场发生了积极的变化。限购、限贷政策的实施，有效抑制了非合理住房需求。国家稳定房价的决心，改变了自住性需求者的市场预期，大部分人持币观望;市场需求持续萎缩，“金九银十”销售旺季不旺，房地产市场趋冷。 与住宅市场成交持续回落相对应的是各地城市的商用物业受到追捧，商业地产的前景也普遍为各方看好。与此同时，在中国经济发展引擎的高速带动下，中国商业迎来了黄金发展时期，井喷式的商业需求，催生出一个庞大的商业地产市场。 在9月份商业地产市场上，现房写字楼表现的最为抢眼。统计显示，截止2011年9月31日，合肥市(不含三县)办公销售情况，供应面积24602平米，环比-75.57%;成交面积57017平方米，环比-34.88%;成交套数381套，同比-62.90%，环比-53.19%;成交均价8000元/平方米。在传统商业地产供销旺季的“金九”，如此大的需求量，而大批量的新供应需要明年甚至2013年才能上市，所以在大批量的商业地产入市之前，商业地产的走势仍旧持续增高。 写字楼概念及标准 写字楼的概念 写字楼的分类标准 写字楼的技术配套 写字楼的概念 “写字楼”系地方方言，即办公用房，指机关、企业、事业单位行政管理人员，业务技术人员等办公的业务用房，现代办公楼正向综合化、一体化方向发展，由于城市土地紧俏，特别是市中心区地价猛涨、建筑物逐步向高层发展，使许多中小企事业单位难以独立修建办公楼，因此，房地产综合开发企业修建办公楼，分层出售，出租的业务迅速兴起。 　 从这个意义上讲，写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。 写字楼的分类标准 ——写字楼市场目前流行两大评定标准，一是5A写字楼，一是甲级写字楼。 5A写字楼标准： 一是狭义的针对智能化硬件方面，“5A”标准是目前较流行的评定方式，但“5A”概念有两种评定方式，一是狭义的针对智能化硬件方面，包括OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。 二是广义的指综合“A”级评定标准，包括：（1）楼宇品牌标准：A级 写字楼是一个城市创造文化与财富的特定空间，写字楼的品牌形成，需要产品的差异化特征、商务文化特征、服务经营理念、地域标志性物业和城市历史记忆。（2）地理位置标准：A级 地理位置是投资和购买写字楼的关键要素之一。只有区位在城市现有或潜在商务区、地段良好、具有较高投资价值的写字楼才能获得地理位置标准A级。 （3）客户层次标准：A级 客户层次指的是入驻写字楼的业主或租户层次。大多数写字楼客户都有择邻而居的心理，因此一个写字楼的客户层次通常是趋同的。（4）服务品质标准：A级 服务品质一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。（5）硬件设施标准：A级 主要考核建筑设计和建筑功能的创新。以及其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等。在上述方面如果有两项以上不能达到优良，则不能获得硬件设施标准A级。 甲级写字楼标准： 就我国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。 由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。 1、顶级物业(国际写字楼) 　　 (1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。 　　 ①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料