2011惠州大隆财富广场营销策划报告下.pptVIP

1 2 展示策略—公寓样板房选址 公寓样板房 样板房2 公寓样板房选址： 便于参观，选址接近售楼处， 将参观样板房距离尽量缩短， 如图所示2。 最大范围地展现主力户型， 最大限度地展示产品的价值。 蓄客期 公寓样板房—宜居宜商 蓄客期 展示策略—空中花园散步悠闲去处 空中花园 设计花园式屋顶园林，可做成 小游园形式服务于业主，提供客人 游憩空间，配以小型亭，花架，观 鱼池等建筑小品。建筑小品应满足 屋顶承重能力。 屋顶园林 蓄客期 媒体推广—深圳网络，报纸，电视 深圳报媒 以特区报为主，通过移动传媒等前期适当进行形象宣传，主要以项 目投资价值为主软硬结合形式引爆市场。 凤凰卫视 深圳报纸 网络 蓄客期 媒体推广—楼盘宣传单，惠州日报 惠州报媒 以惠州日报报为主，通过产品宣传单网络等前期适当进行形象宣 传，主要以项目舒适办公居住价值为主软硬结合形式引爆市场。 惠州日报 惠州搜房网 宣传单页 蓄客期 蓄客期 参加深圳房展会及设立外展场 大隆SOHO财富广场 给力惠州之夜——大隆SOHO生活演唱会 “给力惠州，大隆SOHO生活演唱会”将携天王王力宏、阿杜、江映蓉、郑希怡、谈丽娜等多位两岸三地巨星亲临惠州献唱。给力之夜，欢呼呐喊；了解楼市优质新产品，约定你来惠州江北体育馆，共同见证星光璀璨。 开盘期 高品质楼盘论坛活动—教你如何挑选高品质楼盘 如何挑选高品质楼盘： 楼盘品性，即指楼盘档次的高低 具体表现为楼盘所属内在配置的多少及 好坏。 楼盘的朝向和环境，楼盘户型设计是否 合理等。 楼盘质量，即建筑物的质量 大多包含很多方面内容，大致有建材质 量、装潢质量、楼盘新旧程度。 开盘期 价格定位原则： 价格是基于市场分析的初步操控性价格，主要用于经济测算，取值应适当保守，不宜过高； 价格定位依据： 经济分析符合成本、盈利要求。 参考区域内同档次物业，用市场比较法进行定价 定价方法： 市场比较法、综合评分法、自然递增法结合。 用价格手段参与市场竞争的指导思想 销售策略得以实施的最重要工具 实现最终高销售率 实现利润最大化均价 目标 实现销售速度目标 价格策略 价格制定策略 价格策略：平开高走 推售策略：先写字楼再公寓 632 3935 2677 3296 10541 比较价 9.722 10.59 10.19 10.234 9.922 100% 合计 9.6 10 10 10 9.8 5% 发展商品牌 10 10 10 9.8 10 5% 升值潜力 9.8 10 9.8 10 9.6 5% 项目属性 9 11 10 10.2 10 8% 项目形象 9 11 10 10 10 9% 综合配套 10 10 10 10 10 9% 梯户比 9.6 10 10 9.4 9.6 12% 景观资源 9 10 10 10 10 15% 产品 9 12 11 12 10 10% 社区规模 11 11 11 11 10 10% 交通 11 11 10 10 10 12% 区位 10% 30% 26% 34% 　--- 权重 6200 14000（预计） 11000 10000 　--- 均价 德明合立方 华贸中心 富力中心 佳兆业中心 本案 项目因子 核心价格测算 价格策略 核心价格确定 10540 　 　 　 合计 632 0.97 6200 10% 德明合立方 3935 1.59 14000 30% 华贸中心 2677 1.91 11000 26% 富力中心 3296 1.2 10000 34% 佳兆业中心 （元/平方米） 权重均价 比准分 均价（元/平方米） 权重 项目名称 通过对比片区内竞争对手，综合考虑前面分析过的项目资源、产品、配套竞争等多方面因素。在政策调控的市场消化下： 本项目公寓部分均价为 10540元/平方米 左右。 价格策略 未来市场项目溢价空间 基于深莞惠一体化进程加快，个性化产品的市场稀缺，中长期房地产发展趋势向好，未来价格有10—15%的上升空间。 基于众厦地产的资源与跨域营销丰富成功经验，价格有3-5%的叠加空间。 11000-12000 元/平方米 价格策略 1188 3408 4280 2990 11868 　 比较价 9.922 10.38 10.22 10.254 10.722 100% 合计 9.8 11 10.6 10 9.8 5% 发展商品牌 10 10 10 9.8 9.6 5% 交楼时间 9.8 10 9.8 9.8 9.6 5% 物业管理 10 11 10 10.2 10 8% 项目形象 11 11 10 10 10 9% 配套 10 10 10 10 10 9% 梯户比 9.6 10 10 9.9 9.6 12% 园林 10 9.6 10