嘉里华庭酒店式公寓营销报告.pptVIP

* 嘉里华庭酒店式公寓营销报告 09年市场分析 1 项目自我解构 2 项目价格建议 3 项目营销方案 4 关于KLPS 5 整体市场分析／市场结论 优势／劣势分析 高端市场分析／本案价格建议 推案／价格／销售／预警方案 公司介绍／经典案例 目录 09年上海市场研判 08年上海住宅市场供大于求局面将延续到09年， 市场颓势难改 本月是楼市新政实施第二月,且又有一系列刺激楼市的新政推出,如第二套房贷松绑，上海新“八条”等，虽然市场成交处于回暖态势，但依然难改市场供大于求的局面。 09年上海市场研判 08年上海住宅市场价格持续走低，09年房价进入下降通道 从各环线成交情况来看，其中内中环及郊外环成交价格跌幅最为明显，分别下跌21％和18％，这两大板块曾是07年至08年上半年间价格上涨最为迅猛的板块，此轮市场调整逐渐将其泡沫挤出。 09年上海市场研判 正面影响 从中长远看，中国经济仍然看涨 负面影响 房地产量价双低，短期难以扭转 刚需观望者在价格调整后将择机出手 市场观望浓郁，预期倾向看跌 政府托市政策频出，鼓励房产消费 全球金融海啸影响中国经济发展 上海进入世博周期，拉动上海经济 开发商资金压力骤增，行业加速洗牌 市场价格松动,健康市场格局可期 正面影响因素的效果受制于负面影响因素，处于弱势 负面因素影响深远而具全局性，处于未来市场博弈的主导地位 09年上海市场研判 2009年上海房地产市场走势依然不容乐观， 对本案入市形成较大的销售抗性 所以，我们要在逆市中飞扬…… 因此，我司认为 09年市场分析 1 项目自我解构 2 项目价格建议 3 项目营销方案 4 关于KLPS 5 整体市场分析／市场结论 项目优势／劣势分析 高端市场分析／本案价格建议 推案／价格／销售／预警方案 公司介绍／经典案例 目录 外部优势 本案自我解构 文化资源 上海传统高尚区 老洋房别墅区 景观资源 俯瞰丁香花园 低密度别墅区 内部优势 本案自我解构 产品资源 4000元/㎡豪华装修 提供酒店式服务 高档私人会所 占据社区最佳位置 品牌资源 嘉里华庭树周边市场价格标杆 嘉里品牌 成熟社区 产品劣势 本案自我解构 与目前在售新楼盘相比， 碟形设计，房型有所过时 房龄7年， 作为服务式公寓，外立面略显陈旧 本案作为高端物业，拥有自身独特的品质 09年市场分析 1 项目自我解构 2 项目价格建议 3 项目营销方案 4 关于KLPS 5 整体市场分析／市场结论 优势／劣势分析 高端市场分析／本案价格建议 推案／价格／销售／预警方案 公司介绍／经典案例 目录 上海高端市场分析 没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格 …… “市区豪宅”除了拥有豪宅本身的特点以外，由于其位于都市的核心区域。 从目前市场情况来看，上海公寓豪宅主要分布在两大区域——传统中心城区和新兴城区。传统中心城区主要指黄浦、静安、卢湾和徐汇四大区域以及长宁区的新华路、华山路一带；新兴区域主要是浦东地区、长宁古北新区、虹口北外滩区。 传统区域和新兴区域都具有各自不可替代的资源优势，但从长远发展来看，传统区域由于土地的限制，未来公寓豪宅的供应量不会太大；而新兴区域的发展范围更广，所以未来大量的公寓豪宅将会更多出现在新兴的区域。 市中心豪宅分布确定 上海高端市场分析 上海高端市场分析 类别 〉4万 销售量 88713.12 市场占位 2% 3-4万 254877.48 5% 2-3万 510060.61 9% 1-2万 1702729.88 31% 1万 2876380.77 53% 高端 低端 低端公寓 高端公寓 顶级公寓 根据市场划分的2/8原则，全市公寓产品占额20%高端产品是以单价2万元/平方米为划分线 高端公寓产品中4万元/平方米又是顶级公寓产品的及格线 站在普通消费者的角度，视线很难触及到顶级公寓的范围 小结：以产品成交均价来划分产品类别，目前上海市场1~2万/平方米的产品市场占有份额为84%，根据市场2/8划分原则，为普通消费产品，而 〉2万元/平方米的高端产品中，〉4万/平方米的顶级公寓市场占有率仅为2%为顶级客户消费品，是普通大众客户望尘莫及的 以上统计数据为目前市场在销售项目。 目前，高端楼盘主要分布于市中心区域，其中高端楼盘在徐汇区分布最多，4个项目在销售。另外是卢湾、黄浦、长宁等传统高端区域。 浦东新区中只有陆家嘴板块的财富海景花园项目。其他区中值得注意的是，虹口北外滩板块、闵行的金虹桥板块也陆续拥有了标杆式的高端楼盘。 小结：目前市