商业房地产的运作模式和可持续经营研究.ppt

商业房地产的运作模式和可持续经营 市场经济告诉我们 让我们先来看这么个问题 需求决定供给? 什么样的需求? 两种模式:截然不同的操作思维 商业房地产—现代商业的衍生品 1995年底家乐福北京店的开设标志着现代商业在中国的大幕开启 外资商业巨头大规模进入中国市场造就了我国现代商业，而高速增长的现代商业造就了又一个朝阳产业—商业房地产 商业房地产—现代商业的衍生品 现代商业采用的主要业态包括: 大卖场：家乐福、沃尔玛、欧尚 建材家居：百安居/欧培德、家得宝、易家 现代批发：麦德龙 便利店：7-11 折扣店：迪亚 家电专业店：国美、苏宁、百思买 专业百货、购物中心 （现代业态的组合） 特许加盟 (软商业:餐饮、休闲、服务类）等 商业房地产—现代商业的衍生品 大卖场\建材家居巨头强力扩张引发的对相关物业的强大的持续性需求催生商业房地产： 面积大 (1万到2万平米) 发展迅速\地域覆盖面宽(每年大量的开店) 品牌性强 具有独立创造区域商业中心的能力，并不要求在成熟商业圈（打开了商业开发的赢利空间） 商业房地产—现代商业的衍生品 从买地自建（国外普遍的做法）转向以租赁为主的开店模式使商业房地产的运作成为可能 购买商业物业这一商业房地产开发商的最爱始终未能成为商家的主流开店模式（是商家的错误还是精明之处？） 商业房地产—现代商业的衍生品 为什么80年代外资百货未能带动商业房地产的兴起? 尽管百货店也有面积大、品牌性强等特点，但它对选址要求十分严格，一般要求在成熟商圈；而其发展速度比较慢，未能创造对相关物业的强大持续需求 商业房地产—现代商业的衍生品 1998年大卖场复合业态的出现是商业房地产的萌芽 在大卖场的语言中，转租区就叫：SHOPPING MALL，这多少与商业房地产中的SHOPPING MALL有着密切的联系。 泛零售的应运而生: 泛零售具有的共同特点：所有具有门店网络的,通过连锁方式经营的,针对个人消费者的经营行为 它包括: 传统的零售概念,还包括在人们消费支出中占有越来越重要地位的餐饮、旅游（连锁商务酒店）、品牌专卖、娱乐、休闲、健身、文化等 正宗零售业态同质化和白热化竞争迫使人们寻求更好更有效地满足消费者日益多样化的需求的方法 正宗零售以外的泛零售业态在经营特点和赢利模式方面出现越来越多的与正宗零售业态的相融相补性（扩张的区域和速度） 是解决场地有效供应不足的可行途径，与商业房地产的兴起相互呼应（创造了新的需求） 资本市场开始将它们相提并论（中金的观念） 商家VS开发商 第一阶段（1995-1998年左右） 作为全新的业态，没有可参考的历史数据 中国顾客的消费习惯使国外标准的选址方法无所适从 中国极大的地区差别使全国统一标准都难以适用 基本数据资料（人口、竞争对手资料、收入水平等）的缺乏和数据质量低下使投资分析极为困难。 商家VS开发商 选店标准的迷茫使开发商、业主与商家之间处于彼此了解和磨和阶段，互相的矛盾和分歧很多 符合要求的商业物业很少，更不用说有意识建设的商业物业 基本不存在成熟的商业物业开发商 商家VS开发商 开发商基本上都是以住宅开发为主，即使有商业物业也基本上是按照百货店的要求建造的，改造起来非常困难； 很多只能用厂房改造； 或买地自建； 商家VS开发商 商家VS开发商 商家VS开发商 商家VS开发商 商家VS开发商 开发商VS商家 实现有效对接 实现有效对接 实现有效对接 商业房地产开发路径图 实现有效对接 实现有效对接 实现有效对接 实现有效对接 实现有效对接 实现有效对接 实现有效对接 如何进行商业定位和业态组合? 目 录 定性分析 人口密度分析 人车流分析 收入水平分析 消费习惯分析 易达性分析 可视性分析 交通(公交状况)状况分析 场地结构、尺寸和比例分析 停车条件分析 无缝链接不可或缺少的一环  – 投资商业房地产的长线资金 无缝链不可或缺的一环  – 投资商业房地产的长线资金 无缝链接不可或缺的一环  – 投资商业房地产的长线资金 无缝链接不可或缺的一环  – 投资商业房地产的长线资金 结束语 方法概述 销售额预估方法（竞争损益法） 客观条件下的市场份额 经营能力的限制 定量与定性结合，以定量为主 市场调查、历史数据、数理统计的结合 借鉴国际经验、结合我国实际 难点： 无法“洋为中用” 缺乏： 基础立地条件数据 历史经验数据 定量VS定性 特点 销售额预估方法（竞争损益法） 适用各种业态，根据所调查的业态不同设计问卷 比较客观，不采用类比，减少主观判断 运用数理，概率分析方法；强调竞争因素