土地一级开发整理市场的理解.docxVIP

土地一级开发整理市场粗浅的理解土地一级开发市场的“黄金时期”正在悄然而至宏观调控政策让房地产行业陷入漫漫寒冬，但土地一级开发却没有感受到丝毫的寒意。“卖地”这个一本万利的买卖，正催生着土地一级开发商如雨后春笋般涌现。 　随着国务院下发文件要求清理地方融资平台决定的实施，将会让更多的公司可以趁这个天赐良机晋级为地方政府的土地一级开发商。 因为地方政府最终要为融资平台的巨额债务埋单，而地方政府大多依赖土地财政，这客观上就决定了土地出让收入成为还款来源的第一选择，而土地一级开发的进度也将得以加快。 越来越多的地产界人士注意到了土地一级开发独一无二的“优势”，拥有土地一级开发资质意味着在拿地环节坐拥成本优势，进而轻松享受一二级市场的双重收益，更重要的是，在收入以及净利润的确认环节将拥有更大的“操作空间”。 土地一级开发商的盈利模式非常清晰，即通过拆迁、土地平整将“生地”变为“熟地”以达到出让标准，待土地通过招拍挂出让后，公司再按照与政府的分成比例，获得属于自己的那部分土地出让增值收益。 如果仅仅是土地出让，土地一级开发商实际上只赚取了一次利润，但如果依照一二级市场联动模式接下来在自己开发的土地上建房销售的话，无疑可以赚取第二次利润，有‘准规划部门’之称的一级开发商对竞拍地块的价值和前景了然于心，所以在后期招拍挂阶段一级开发商及其关联企业会占尽优势。 综上我认为土地一级开发市场的黄金期已经到来，它不仅会成为企业的重要利润来源，也会成为企业拓展房地产市场（广义房地产，包括产业地产、旅游地产、养老等多种业态的主题地产）的基础和前提。土地一级开发是各方资源整合的源头土地一级开发已并非“房地产”概念，通过“产业上移”控制土地源头可以将运营产业涵盖到任何一个领域。而且在“经济区”、“产业聚集区”“旅游休闲度假区”“休闲养老城”等建设之初，土地一级开发商承担着重要的‘半政府’职责，需要非常好的理解并协助政府实现其区域经济规划，承担着大部分项目总体规划、招商引资等职责，从产值、就业、税收等多方面给地方政府以有力的支持，建立协调的、可持续的政企关系，为企业的发展奠定坚实的基础。三、土地一级开发是政府和企业的共同需求一方面是为了提高土地一级开发的效率。土地一级开发有大量的事务性工作，需要大量的人力。将土地一级开发委托给企业实施，有利于减轻政府的负担，提高土地一级开发的效率。??? 另一方面，政府需要筹措资金。土地一级开发需要大量的资金，资金需求主要来源于两个部分，一部分是土地征迁或者拆迁费用，另一部分是基础设施的建设费用。因此政府需要的是一揽子解决资金问题，这是政府希望企业参与土地一级开发的根本原因。同时土地一级开发商的经营活动更离不开政府的支持；所以土地一级开发是政府和企业的共同需求。四、目前土地一级开发主要有以下几种典型模式：1、一二级联动开发模式：由于房地产行业明显受制于政策因素，因此大型房地产开发商往往将一级土地整理和二级开发相结合，以获取整体收益最大化。这种模式由企业主导，所以在开发初期就确定进行土地一级与二级联动开发。 房地产企业通过土地一二级联动开发，在获得一级开发阶段收益的同时，既保证了企业未来的可持续发展，也保证了可获取土地在未来升值给企业带来的二级开发的优厚收益。???但该模式也存在一定的问题，如不利于政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低等。该模式在早期比较普遍，近期可能存在机会，但长远看，其空间越来越窄。2、完全政府控制模式???完全政府控制模式是指政府通过严格的计划和规划管理，完全控制熟地开发及供应市场，形成“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的“五统一”格局。该模式完全由政府组织实施土地一级开发，仅以招标方式确定施工企业。??? 这种模式可以保证政府完全控制地价，土地开发为熟地后的增值收益不流失，且土地一级开发法律关系单纯，便于政府实施土地一级开发的各项事务。其主要缺陷是政府的土地开发资金压力较大，融资渠道窄。??3、政府和法定机构协作模式????政府和法定机构协作模式是指由政府相关部门和政府投资成立的开发企业完全垄断土地一级开发，如同“一个渠道进水、一个水池蓄水、一个龙头出水”，从而达到调控土地市场、配置土地资源、实现土地增值归国家所有的目的。?4、由政府主导的市场化运作模式由政府主导的市场化运作模式是指政府“抓两头，放中间”。“抓两头”即由政府控制土地储备计划和供应计划，“放中间”，即充分利用社会力量实施土地一级开发。这种模式中，政府根据土地市场调查确定土地需求状况，以招拍挂方式将拟开发的土地按照“熟地”出让，提前确定土地使用权受让人，并由土地使用权受让人分期支付土地受让价款用于土地一级开发。政府通过招标等方式确定具备资格的企业，在土地出让合同规定的期限内将出让的土地开发为符合土地受让人要求的