万科公司盈利敏感性研究.docVIP

万科公司盈利敏感性分析及贷款压力测试 简介 本文以销售价格对于销售数量和销售收入的影响，来分析万科集团盈利情况的敏感性因素；以及房地产企业万科贷款利息对于企业出货的压力。 前言 万科，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至20年，已在20多个城市设立分公司。万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。敏感性分析是投资项目的经济评价中常用的一种研究不确定性的方法。它在确定性分析的基础上，进一步分析不确定性因素对投资项目的最终经济效果指标的影响及影响程度。万科发布公告，2011年全年累计实现销售面积1075.3 万平方米，销售金额1215.4 亿元。计算可得，万科楼盘2011年平均售价为12049元/平方米。据显示，2010年，万科全年实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，即楼盘平均售价为11303元/平方米。对比可知，万科今年售价每平上涨746元，上涨幅度为6.6%。 数据同时显示，万科2011年全年销售面积和销售额增长幅度为19.8%和15.7%，而2010年万科全年销售面积和销售额同比增长为35.3%和70.5% 这意味着，比之去年，万科销售额年增长率陡降54.8%，销售面积年增长率降15.5%。 公告还称，2011年12月，万科实现销售面积59.9万平方米，销售金额58.2亿元。即当月万科楼盘平均售价为9716元/平方米，比之全年楼盘平均售价低19.6%。 万科集团 销售面积（万平方米） 销售金额（亿元） 平均售价（元/平方米） 2010年度 897.7 1081.6 11303 2011年度 1075.3 1215.4 12049 2011年万科各月份销售数据，来源：搜狐证券 月份 销售金额（亿元） 销售面积（万平方米） 销售均价（元） 1 201 165.4 12152 2 60.8 54.9 11075 3 93．3 83.5 11174 4 79 67.8 11652 5 91 81 11235 6 132.3 112.8 11729 7 90.8 78.2 11611 8 104.8 96 10917 9 125.1 108 11583 10 103.4 100.4 10299 11 82.9 73.8 11233 12 58．2 59.9 9716 通过2011年度与2010年度的数据比较可以得出：销售价格上涨幅度为6.6%，而销售收入方面的增长率为12.37%。抛开消费者心理预期的变化和其他例如收入上涨等因素的影响，销售价格对于万科的销售收入来说，居然呈现出正相关的态势。 在2011年度中，均价环比上涨的月份有3月、4月、6月、9月和11月，5个月份中，有三个月份的销售收入和销售面积是随之上扬的；而在环比均价下跌的2月、5月、7月、8月、10月和12月中，有四个月份的销售收入和销售面积是随之下降。 2011年度上半年的销售金额为657.4亿元，下半年的销售金额为565.2亿元。2011年度上半年销售均价为11502元/平方米，而下半年的销售均价则为10893元/平方米。下半年售价跌幅为5.29%，而销售收入跌幅为14%，销售面积跌幅为8.7%。 结论： 由数据分析我们可以得出结论：房价的升价与销售面积和销售收入基本呈正相关关系！并且销售收入对于房价的敏感性要高于销售面积。即房价的下降并不会刺激房地产市场的需求，反而会使得房地产企业的现金收入受到影响。 由于房地产作为商品的特殊属性，使得它既拥有消耗品属性，又拥有投资品的属性。房价波动影响的因素有消费者心理变化，市场预期以及企业资产影响企业融资能力。 综合房价下降对于诸多因素的综合影响，房地产企业的销售受到的影响大，敏感程度高，对于未来可能持续的降价过程，企业应有足够的重视和风险防范能力。 接下来是关于万科集团的资金压力测试。 ·短期资金压力相较2009年有所缩紧，但仍有较为灵活的周转空间，因为万科坚持现金为王 ·中期资金链安全指标的波动幅度更显著，企业对外资金的依赖性和渴求度日趋迫切，加上银行银根紧缩，万科集团的资金面压力较大 ·债权结构的长期化和证券化使得企业资金链的情况更容易恶化 以上是基于基本情况的前提分析，万科公开的说法是坚持现金为王+减缓拿地保持资金灵活性。在许多开发商仍旧处于观望和摇摆状态的时期，万科已经在拼命跑量，加速消化手中的楼盘，回笼资金，保证像绿城集团资金链危机的这种事情不会出现在自家企业身上。在可预见的未来数月里，会有越来越多的中小企业不得不承受资金压力，尤其是年关将至，付息日来临。 在整体融资趋紧的情况下，大企业面对的更多是发展问题，而中小企业由于规模等问题，会更容易面对资金周转压力带来的生存危机。不过作为