(常德新)房地产税收现状与改革研究(修正).doc

房地产税收现状与改革研究 课题参与单位：常德市局 [摘要]本文从我国房地产税收的现状出发，在剖析税制设计、税收规模、运行特点等问题基础上，提出了房地产税近期、中期、长期的改革构想。 [关键词] 房地产税收 改革 1．我国房地产税收运行的现状分析。 1.1 税种设置 房地产税收是税收实践中对涉及房地产行业的财产税收、行为税收、所得税收或资源税收的统称。目前我国与之相关的税种主要有房产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、营业税、城市维护建设税(教育费附加)、契税、印花税和企业所得税、个人所得税、固定资产投资方向调节税（已停征）共11个税种，以及教育费附加1个费（金）项目。其中依据与房地产的关联程度，又可分为与房地产直接相关的税种和与房地产间接相关的税（费）种。 1.2 税收规模 根据统计数据，我国房地产税收占全国税收总收入的比重呈逐步增高趋势，到2011年，全国房地产税收规模已达亿元，在全国税收收入的比重达到9.%，在地方税收收入中比重达到2%，已经成为地方税收的重要税源。 1.3 主要特点 1.3.1 税基稳固、财源充足。土地具有恒久性或不可毁灭性，因此决定了房地产具有使用长期性的特征。另外，房地产具有位置固定性特征，房地产固定在某一场所，不能移动，在流通上不可能发生空间位置的移动。房地产固定性、耐久性的特征，决定了房地产税收十分稳固。据测算， 1999年至2011年，我国房地产税收占GDP的比重已由0.21%上升至1.%。而从房地产税收弹性系数分析来看，房地产税收的增长也明显高于国民经济的增长。 年度 房地产税收收入 国内生产总值 房地产税收占GDP比例 2006年 216314.43 1.10% 2007年 265810.31 1.21% 2008年 314045.43 1.24% 2009年 340902.81 1.42% 2010年 401512.80 1.71% 2011年 473104.05 1.83% （数据来源：中国税务年鉴、国家财政部、统计局网站） 房地产税收弹性系数表 年度 GDP 增幅（%） 房地产税收 增幅（5） 弹性系数 2006年 216314.43 2007年 265810.31 2008年 314045.43 2009年 340902.81 2010年 401512.80 2011年 473104.05 1.3.2 作用突出，渐成主体。自1994年实施分税制改革以来，地方财政收入的比重不断下降，已由1993年的78%下降到2011年的50.6%，而财政支出比重却由1993年的71.7%提高到84.9%，导致地方政府财力拮据问题凸现，财政收支缺口日益扩大。 数据来源：国家统计局网站、国家财政部网站 数据来源：国家统计局网站、国家财政部网站 在此情况下，房地产税收的大幅增长对推动地方财政增长、弥补地方财政缺口起到了至关重要的作用。据统计数据，2000年至2011年，房地产税收中与房地产直接相关的“五税”（房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、耕地占用税）在地方本级财政收入中的比重，已由7.01%上升到15.7%。特别是近年来，随着“营改增”的试点推进，有关各界已经出现了推进房地产税改革，将其作为新的地方主体税种的研究和呼声。 1.3.3 持续改革、逐步完善。随着经济社会的发展与经济社会体制的变革，在税制改革的整体框架下，我国房地产税收体系经历了5个发展阶段： 第一阶段，正式设立城市房地产税。代表性事件有：1949年，公布全国税政实施要则，在全国范围内开征房产税和地价税；1950年5月，财政部拟定房地产税暂行条例(草案)与地产税暂行条例(草案)；同年6月，将房地产税与地产税合并为房地产税，拟订中华人民共和国房地产税暂行条例(草案)；1951年8月5中华人民共和国房地产税暂行条例(草案)实施。 第二阶段，剥离城市房地产税纳税人与征税对象，缩小城市房地产税征税范围。代表性事件有：1973年，将国营企业和集体企业缴纳的工商统一税及其附加、城市房地产税、车船使用牌照税、屠宰税等合并为工商税；城市房地产税的征税范围只限于房屋管理部门、国内居民、外国侨民、外国企业和外商投资企业的房地产。 第三阶段，设置房产税与土地税，将内资企业纳入征税范围。代表性事件有：1984年，在全国范围内实行国营企业利改税和工商税制改革，将城市房地产税分解为房产税与城镇土地使用税，并将各类企业逐步纳入征税范围；1986年，国务院发布房产税暂行条例并于同年10月1日施行；1987年，国务院发布中华人民共和国耕地占用税条例，开征耕地占用税；1988年，国务院发布城镇土地使用税暂行条例，开征城镇土地使用税。其中，房产税、耕地占用税、城镇土地使用税均对国内的单位与个人征收，外商投资企业和外国企业