商业地产须掌握地知识点.docVIP

第一部分：掌握商业地产开发的四个必备知识点 熟知商业地产的基本概念与分类 商业地产含义与商业物业紧密关联 2、商业地产全方位分类表 3、对比经营式与产权式商业地产的运作模式 了解商业地产开发九种业态形式 百货商店 2、连锁超市 3、便利店 4、折扣店 5、商业街 6、专卖店7、购物中心SHOPPING MALL判断市场条件选择项目位置3、判断可发展规模 4、项目土地取得及政府许可 5、细化项目定位6、项目规划设计 7、设计方案的市场化 8、整合项目设计、市场调整方案及财务方案9、项目方案的政府许可 10、项目招投标 11、项目的财务核算 12、资金需求13、融资方案 14、项目融资 15、市场策划 16、招商 17、价格策略 18、租金策略 19、选择管理公司中国商业地产的三大发展趋势 由拆散销售到持有经营 由形象为主到功能与形象并重由开发商包揽全程到产业链专业分工 一、问题一: 令人震撼的建筑却难以实现理想的招商 商业地产建筑做好承载商业的功能 1、销售火爆并不昭示着项目的成功 2、成功的商业地产项目是商业管理技术的系统体现。 三、问题三：只租不售还是租售结合还是全部卖掉？ 1、只租不售是商商. 租售结合要建立在商业经营可持续发展的基础之上 问题四：商业地产该调研什么 1、地产调研容易出现的两类常见问题 2、商业调研应体现专业性和系统性 五: 解决商业地产项目开发常见问题的十个关键点 1、关键一:商业地产的开发要整体考虑，分步实施、专业运营、统筹安排 2、关键二: 商业地产开发的每个环节的专业性、专业化要从项目整体发展考虑，制订分步实施方案 3、关键三: 在专业调研分析基础上确定项目定位 4、关键四:规模要考虑需求与供给 5、关键五: 先进行商业规划后进行建筑设计，做好前期商业策划，再做商业建设。 6、关键六：招商在前，建设在后（主力店招商） 7、关键七：商业地产要先考虑经营 后 8、关键八: 在保障整体经营的基础上，根据地区实际情况考虑租售比例和方式。 9、关键九：要充分考虑消费者心态 10、关键十：将有效的专业资源整合，形成一体化方案 六．商业地产成功开发的三大核心理念 1、成功商业地产开发要实现“四赢” 2、商业地产成功开发的四点关键要素 3、“三统—”是实现四赢目标的必然途径 第三部分: 商业地产项目成功开发的保障----充分的市场调查分析 了解商业地产市场调查的四钟分类 二、做好市场调查的前期准备三、熟悉市场调查的常用专业名词四、把握调查结果要反映的主要内容 五、选择适用的市调方式方法 1、实地观察法 2、访谈法 3、问卷法 4、参展法  六、实现充分市场调研的九个关键要素 经济环境的分析和生活结构研究经济环境的分析和生活结构研究、商业发展规划和政策研究、区域零售业结构的市场调查与分析、典型性调查与研究未来商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究、址是商业的核心竞争力 商品及商品经营技术上几乎已是无秘密可言核心竞争力集中体现于商家运用店铺选址技术正确选择出的店址1、客流规划是重要因素 2、商业中心交通可达性最佳 3、与城市规划相结合  4、土地完全给开发商定制化是大势所趋 成功商业选址必须遵守的5A法则 1、便利性是零售商业店址的第一特性 、5A法则是商业选址技术的 四、把握商场选址的运作程序与策略 1、.商场选址程序的四个步骤2、掌握商场最佳位置的三大策略 五、精确选址的决策依据——商圈调查1．商圈分析的内容有效商圈范围调查调查商圈的顾客群商圈内的竞争开业后估算营业额确定合适的卖场面积址的评估方法财务分析的用现金流量表资金来源与运用表损益表各财务分析指标与报表的关系财务分析指标的计算．动态指标的计算第商业地产 3、项目经营规模受产品品种对商场规模的制约 五、始终保持统一的项目形象定位 1、现代购物中心形象定位三大要点 2、购物中心进行形象定位的七大优势： 案例一、商场策划之产品设计： ——日东商业广场项目定位及商场规划报告 案例二、江南商城项目业态定位报告 第七部分：商业地产赢得经营业主的关键-----成功的商业规划 一、规划：商业地产“第一生产力” 重视选址，更要重视规划设计 2、商业地产规划设计不可迷信建筑设计单位3、商业地产规划设计要与商业经营密切配合 二、国内商业地产规划设计目前常见的三大问题 1、忽视商业地产策划与定位在前期规划阶段举足轻重的作用 2、以销售为导向的开发模式造成商业地产规划设计草草上马 3、在商业地产领域，设计院本身也有一定的局限性。 三、清醒地认识规划的尺度 1、好的规划是成功的一半 2、世界上没有哪一套规划方案是能医百病的灵丹妙药 3、商业