永昌置业邛崃十方堂项目定位报告上.pptVIP

* 第一篇、项目定位思考 第二篇、项目定位策略 第三篇、项目定位演绎 第一篇、项目定位思考 一、项目定位释义 二、项目定位因素 一、项目定位释义 1、何为定位? ——根据区域房地产市场特性及产品属性选择适合的项目发展战略！ 2、定位导向？ ——风险最小！ ——利润最大！ 3、定位解答？ ——那些群体是项目目标客户的最优选择？ ——项目开发的风险在那里，如何规避与控制？ ——什么样的创新思想能让项目跳出市场，并领先市场？ ——什么样的产品策略能让项目实现价值的最大化？ 二、项目定位因素 1、区域市场特性 宏观背景 ——在转型期的2010年，虽然市场短期内受宏观调控影响，但作为三线城市独有的区域市场特性，市场仍将呈稳步发展态势； 区域市场态势 ——短期内市场放量较大，竞争激烈，但长期是稳步上升势头，市场发展将更加理性； 在售项目特征 ——规模化、品质化、中端大众化是市场主流； 商业消费特征 ——处于商业发展的初级阶段，形态以沿街为市为特征，大型商业生存空间有限，休闲型配套型商业模式值得进一步探索; 酒店市场特征 ——邛崃旅游接待能力较低，项目有较大的市场机会； 消费需求特征 ——首次置业与改善型需求并重，客户开始关注除房子之外的价值特质； 2、项目地块属性 地块区域属性 ——项目地处十方堂文化休闲高尚居住综合区，以黄坝大桥为媒与滨水新城相连，由于交通规划建设的滞后，导致片区市政、生活、娱乐等大配套几近空白，地块处于毛地阶段，本项目将是该板块第一个建设项目。 地块自然属性 ——70米滨河绿化带及南河是项目可利用的自然资源。 地块文化属性 ——项目对面即为国家级文物保护单位：邛窑遗址，但其开发时间及计划未定，对项目仅为概念性的拉动。 地块产品属性 ——项目是集四星级酒店、产权式酒店、大型商业、高品质住宅等于一体的大型综合类项目，同时，因地处新区，又与传统的城市中心综合体项目有本质区别。 第二篇、项目定位策略 一、“现” 二、“破” 三、“立” 一、“现” 何为现？ 即决定项目定位的深刻洞察！ 源于市场与地块！ 充分尊重市场，顺势而为！ 通过创新思维，做到 定位领先，掌握竞争主动权！ 进而制定新的“竞争规则”！ 1、市场规则 规则一：市场规模小，须因地制宜的让产品序列丰富多样，这样才能快速抢占市场份额，缩短开发周期，规避风险； 规则二：邛崃房地产市场的快速发展，使得消费者对产品的品质要求越来越高，品质成为项目运作的关键性因素； 规则三：随着土地价格的攀升，容积率的提高，在项目入市阶段，高层电梯产品将逐渐取代多层成为市场的主流产品，高层电梯产品的市场抗性将逐渐消弭，同时，电梯产品的品质创新是项目制胜的关键性要素； 规则四：市场欧陆风盛行，规划多以排列式格局进行布局，同质化严重，打破常规，差异化创新将会为项目赢得极大的市场竞争优势； 关键词：品质化、多元化、差异化。 2、项目条件 条件一：地块处于毛地阶段，偏、远、不方便是项目最大的障碍！ 条件二：宽阔的河景，70米滨江绿化是项目地块最大的亮点！ 条件三：3.0容积率决定了项目的产品形态为高层电梯！ 条件四：由于地块所在区域的不成熟，和硬性的商业规划要求，使得项目商业部分成为了难点和风险点！ 条件五：作为集星级酒店、产权式酒店、大型商业、住宅等于一体的大型综合体项目，各类型的有机共生是产品规划的最大挑战！ 关键词：偏、远、景观、高层、商业、综合体。 结论： 在邛崃房地产市场上，项目最直接的竞争对手是一号村庄、滨水国际、凤凰城，均为多层低密度为主的产品形态、欧式建筑风格的高品质楼盘 。因此，品质化、多元化是本案项目定位的基本原则。而以大型综合体形态规避地块劣势，最大限度的挖掘景观资源，通过理念的创新，创造出差异化的项目价值是项目定位的必然选择。 二、“破” 打破规则，创建规则，形成标杆！ 1、打破规则 打破理念：以创新的生活方式理念，指导项目的开发，真正从根源上进行突破！ 打破观念：高层品质比不过多层，以综合式产品生活方式对比单纯居住型项目！ 打破常规：将更多精力和成本投入到最能“表现”品质的产品元素！ 打破表现：从规划格局到产品细节突破市场惯例，形成差异化！ 2、形成标杆 以引领者的姿态入市，让我们项目的理念、形象、品质成为其他项目的参照榜样，占据市场竞争的有利地位！ 三、“立” 立的根本不是凭空想象，而是符合市场大势，并源于客户需求和项目条件！ 1、项目之魂 项目之魂是项目的核心价值体现和升华，是产品价值与市场需求的完美统一，并以此理念指导项目的全程开发。 项目核心价值提炼： 临南河，带来的自然生态价值； 邻70米滨河绿化带带来的景观价值； 融商业、酒店、居住为一体的产品类型带来的面子、便捷、品质等多方面优势； 项目优秀的产品规划及设计带来的居住舒