滨州邹平某地块策划案及投资分析上.pptVIP

建筑新技术的运用 新风系统是在24小时不开窗的前提下，保持室内空气流通，室外空气经排风口吸进室内， 经过除尘、消毒、除湿等多级处理的新鲜空气，以略低于室内的温度并以小于0.2米/秒的速度，从地面踢脚或窗下送出，无噪声，无吹风感。 新风系统分户式新风系统和中央新风系统 考虑到本项目的物业类型中高端住宅产品，因此建议采用分户新风系统 造价：约1500元/户 恒氧环境——全天24小时持续不断地将室内污浊空气及时排出，同时引入室外新鲜空气，并有效控制风量大小、增加能量回收 同层后排水——将各个卫生用具管道同一楼层沿墙铺设，管道均为暗设，将污水向后排入同层立管后，通过墙体内排水立管后排出室外。在优化室内空间的同时，有效解决排水噪声问题。 * 谨呈：邹平齐明置业有限公司 毛巾厂地块项目产品策划方案及经济投资分析 2009年11月26日 一期报告内容回顾 主题定位：原生西班牙情景公园社区 档次定位：中高端住宅产品 产品定位：满足开发强度下的多样化产品组合 客户定位：以老城区及北部企业中高层管理及区域私营业主为主，辐射老城区其他有改善居住需求客户，及部分婚龄青年。 商业 “欧式风情商业街” 保证项目绝对成功而非风险成功； 两年内项目销售完毕，实现快速回款； 在保证销售速度的情况下，实现最佳收益； 通过项目成功运作，提升齐明在邹平的影响力，打造邹平 房地产开发第一品牌。 开发目标回顾 项目主题定位回顾 功能价值导向的户型设计、公共空间差异化、公共资源舒适度、公共配套完善度 问题 解决方式/结果 大于4500平米体量、高定位、业态规划合理、欧洲风情商业街 1、项目最适宜做什么？ 1.1、如何提高住宅的舒适度？ 1.2、 如何将项目的商业价值最大化？ 住宅+底商 基于城市价值拔高定位，炒作区域，扩大中高端客群体，原生西班牙情景社区 2、项目如何规避老城边缘区域开发劣势 ？ 解决做什么 解决怎么做 解决提升形象 项目核心问题回顾 解决项目核心问题的项目开发策略 用地规模有限，怎样保证在规定的开发强度内实现项目开发价值的最大化？ 区域环境较差，怎样减弱这种影响，增强客户对项目的认同？ 规划设计 怎样处理与同区域天健苑的后期高层之间的同期销售问题？ 建筑风格 园林景观 建筑技术 户型设计 配套服务 价格定位 营销策略 消除区域环境弱势，必然要在产品附加值的提升上做文章，增强项目市场竞争力 在容积率可浮动的前提下，需要一个可以灵活变动的规划设计方案，以满足不同情况下对最大开发强度的追求 商业设计 避免与自己的项目产生竞争，除了应当在产品的设计上形成差异，更应从价格策略及后期营销策略的运用上进行控制 经济估算 目 录contents 1 2 3 产品规划设计建议 价格定位 投资收益估算 区别于其他楼盘的市场形象，差异化定位 建筑技术 园林景观 建筑风格 充分挖掘地块开发价值，确定合理规划方向 增强产品附加值，提高项目产品市场竞争力 精致的园林景观设计，打造住区小环境 规划设计 项目产品规划的七大体系 户型设计 完善配套设施，人性化服务提升住区居住品质 配套服务 商业设计 挖掘最大商业价值，合理预留未来弹性空间 符合市场主力需求，适当超前满足未来变化 项目产品规划设计建议 地块经济指标及宗地分析 物业类型组合选择 方案综合比较 规划布局建议 地块经济指标及宗地分析 经济指标——不小于2.0的容积率，总用地面积50余亩，北侧考虑到城市形象要求建设小高层或高层建筑。 宗地分析——地块内部平整，厂房及宿舍区建筑拆除后将形成一块较方正的平整用地，内部无高差起伏及其他影响规划设计的附属物。在保证容积率的基础上，可产生多种灵活的物业排布组合方案。 问题分析1——2.0的容积率与开发定位的中高档物业之间的矛盾是规划设计中需要解决的问题。物业组合之间的关系是本项目开发过程中的关键，如何既保证容积率又能够满足项目的中高档市场形象？ 问题分析2——西侧及西北角沿街商业价值优良位置遭到遮挡，后期存在收回可能，怎样在规划中体现商业价值的最大化？ 问题分析3——地块周边及内部无优势自然景观资源，可利用外部资源匮乏。如何解决形成中高端楼盘所需要的环境资源？ 出入口 出入口 出入口 出入口 现状商业 厂房 厂房 厂房 厂房 办公楼 宿舍区 宿舍区 厂房 物业类型组合选择 在保证2.0的容积率下能够出现的物业类型组合： 方案一：小高层（12层）+ 花园洋房（6层） + 商业 方案二：高层（12-18层）+ 小高层（12层）+ 花园洋房（6层） + 商业 方案三：高层（18层）+ 小高层（12层） + 商业 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 方案一：总建筑面积76800㎡、容积率2.0