2010年上海房地产市场调研报告.docVIP

2010年上海房地产市场调研报告房地产市场调研是上海房协为会员企业服务、反映会员企业诉求的一项重要的常态工作。上海房协邀请市房管局、市统计局等行政有关部门和上海社科院房地产研究中心、易居研究院等研究机构的专家组成调研组，定期研究分析房地产市场。 本次调研以分析2010年上海房地产市场运行情况为基础，提出上海房协对于市场形势的看法和下半年市场情况的预判，并形成本调研报告，供会员企业和政府管理部门参考。 一、2010年上海房地产市场的基本情况 （一）土地供应 2010年，全市共计出让国有建设用地使用权206幅1087公顷，比上年同期（以下简称同比）增长67.3%。其中居住用地38幅416.2公顷，增长189.7%。在居住用地中，2010年新增182公顷。 2010年，开发企业在上海共购置土地106.08公顷，同比增长14.6%；共完成土地开发85.93公顷，同比增长56.1%。 （二）房地产开发投资 2010年，全市完成房地产开发投资845.28亿元，同比增长35.5%（全国为19747亿元，同比增长38.1%），增幅上升38.6个百分点，占同期全市社会固定资产投资的38.3%，占比上升9.4个百分点。其中，住宅建设投资为518.18亿元，增长44.3%。住宅建设投资中，经济适用房开发投资48.78亿元，增长17.7倍。 2010年，全市房地产开发企业到位资金1691.83亿元，同比增长32%，增幅上升18.5个百分点。其中国内贷款524.27亿元，增长42.6%；利用外资19.63亿元，减少56.9%；自筹资金511.80亿元，增长47.9%；定金及预付款362.82亿元，减少0.6%。 （三）房地产开发建设 2010年6月末，全市商品房施工面积为9220.41万平方米，同比增长11.5%，增幅上升13.9个百分点；其中住宅施工面积为5969.28万平方米，增长11.6%；住宅施工面积中，经济适用房施工面积为561.59万平米，增长3.9倍。在施工面积中，新开工面积1380.59万平方米，增长25.6%；其中住宅新开工面积974.67万平方米，增长29%；住宅新开工面积中，经济适用房新开工面积105.19万平米，增长5.3倍。 2010年，全市商品房竣工面积686.46万平方米，同比减少10.9%，减幅扩大3.6个百分点；其中住宅竣工面积492.25万平方米，减少11.4%。 （四）房地产交易 2010年，全市商品房批准预售714万平方米，同比减少14.6%，减幅扩大4.6个百分点。其中新建商品住房批准预售面积562万平方米，同比减少20.2%。 2010年，全市商品房销售（包括现房销售和期房销售）1009.13万平方米，同比减少35.8%（全国为3.94亿平方米，同比增长15.4%），增幅下降63.7个百分点。其中住宅销售840.51万平方米，减少41.8%。 2010年，全市存量房（二手房）成交面积为1113.13万平方米，同比增长4.8%，增幅回落30.5个百分点。其中住宅成交878.15万平方米，同比减少8.4%。 （五）住房价格 2010年1-6月，上海市房屋销售价格指数累计环比上涨2.3%，涨幅低于全国70个大中城市2.5个百分点（70个大中城市为4.8%）。其中1-4月累计环比上涨3.7%，5月份持平，6月份环比下降1.4%。 2010年，本市商品住房平均销售价格14112??? 元/平方米，同比增长20.7%，增幅回落19.1个百分点。 二、2010年上海房地产市场的发展环境 2010年，国家继续实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，继续实施应对国际金融危机的4万亿投资等一揽子计划，以推进经济发展方式转变和结构调整为重点，继续落实“扩内需、保增长、调结构、惠民生”的各项措施。2009年12月份国务院开始对房地产市场进行宏观调控，遏制部分城市房价过快上涨。住房民生问题在上海和全国“两会”上受到各界重视。在3月份一些大城市房价快速上涨、“地王”频现的情况下，新华社、人民日报等中央媒体连续针对高房价、土地财政和住房制度等问题发表评论。国务院对房地产市场调控的力度也逐渐增强。 （一）房地产市场政策环境 2010年，国务院先后四次（两次常务会议、两次发文）出台房地产市场调控政策措施，调控的力度逐次加强，上海坚决贯彻国务院宏观调控的政策措施。 2009年12月9日，国务院常务会议推出八项措施促进居民消费。其中第七条，2010年1月1日，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。此后，12月23日，财政部国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，自2010年1月1日起，个人转让购买不足5年的非普通住房全额征收营业税；转让购买超过5年的非普通住房或者不足5年的普通住房，按差额征收营业