2010年石家庄房地产市场分析报告.docVIP

综述： 石家庄商品住宅市场经过2010年一年的发展，市场运行活跃度较2009年有了进一步的提高，2010年是房地产调控密度和力度均创新高的一年，石家庄商品住宅市场经历了严峻的考验，但在旺盛的市场需求支撑下，无论成交量还是供应量均未受到实质性影响，较2009年都有大幅度的增长。 回顾2010年第一季度石家庄商品住宅市场，一月的火爆和三月的狂热将二月的低迷中和的一干二净，总体来看，一季度继续延续了2009年楼市的火爆。 盘点第二季度石家庄商品住宅市场，我们可以清晰的看到从成交量火爆到转向低迷、消费者从狂热转向观望，唯一不变的是房价，坚挺依旧。在调控政策影响下，市场走势变得不再明朗，石家庄房地产开发企业在这个阶段表现的相当谨慎。 就在三季度石家庄楼市急速回暖之时，9月29日，“史上最严厉调控”的升级版推出，给四季度楼市定下了政策继续收紧的基调。但是，升级版调控依然没有对石家庄商品住宅市场造成实质性影响。“银十”之后，多重调控下的石家庄楼市频频上演成交火爆之景，刚需楼盘脱颖而出，本是传统销售淡季的市场却并不平淡。 ? ? ● 房地产市场宏观环境分析之市场篇 1、 商品房开工面积 2010年，全国房地产开发企业房屋开工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。8月成为开工面积最高月份。 纵观2010年，4月是石家庄商品住宅开工面积的低潮期，这与4月中旬出台的调控政策有很大的关系，政策影响了房企对于未来市场的预期。5月至8月是石家庄商品住宅开工面积快速增长期，进入9月之后，石家庄商品住宅批准开工面积出现了大幅度额下滑，其中9月开工面积环比8月下降52.8%，在“9.29新政”的影响下，10月开工面积将至年内最低。 进入四季度后石家庄商品住宅开工面积迅速反弹，11月批准开工面积为47.75万平米，这与此时期石家庄新盘热销的现象相呼应，也是石家庄四季度楼市淡季不淡的有力佐证之一，同时证明房地产开发企业的市场信心再次恢复。 2、 商品房投资额 2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。与2009年相比，单位面积投资额同比上涨4.9%。 8月与11月分别是年内的两个投资高峰期，其中8月为12.27亿元，11月为11.12亿元。而这两个月的开工面积差额明显高于投资额的差额，除了8月低价盘开工面积较大之外，也表明下半年开始房地产开发企业对于单位面积的投入开始增大，楼盘质量与品质也会有相应的提高。 3、房地产市场运行情况 商品房供应面积1月份最高，商品房成交面积较平缓。 4、商品房销售情况 2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，增幅比1-11月提高0.8个百分点。其中，商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。 5、 开发企业资金来源情况 2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。其中，国内贷款12540亿元，增长10.3%；利用外资796亿元，增长66.0%；自筹资金26705亿元，增长48.8%；其他资金32454亿元，增长15.9%。在其他资金中，定金及预收款19020亿元，增长17.3%；个人按揭贷款9211亿元，增长7.6%。 6、地产市场结构情况 套型结构：从2010年1-12月份登记销售商品住房成交单套面积来看，普通商品住宅（即144平方米及以下）的占77.22%，普通商品住宅仍占主流。 价位结构：2010年1-12月，商品住房销售均价为4716元/平方米，同比增长21.02％。商品住房大部分集中在单价为3000元/平方米～6000元/平方米之间，交易量占总量的63.79％。 购买者结构：2010年1-12月，本市购买比例为86.47%，本省以内购买比例为7.91%，本省以外购买比例为5.61%，境外购买比例为0.02%，购买对象仍以本市居民为主。 7、商品房市场价格情况 2010年1-12月，市区商品房成交均价为5057元/平方米，同比增长24.35%；商品住房均价为4716元/平方米，同比增长21.02%。 8、二手房市场成交情况 2010年1-12月份，我市二手房成交18665套，其中二手住房17815套，同比分别增长-30.84％、-32.89%，二手住房成交量有所下降。 2010年1-1