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中国房地产大格局与企业发展战略研究　清华大学房地产EMBA讲课提纲 浙江大学金融与证券研究中心研究员 浙江大学房地产投资研究中心研究员　 莱茵达集团董事长　 高继胜 一，收购兼并成为优化产业资源配置的重要方式 市场经济的伟大力量在于使一切产品与服务商品化， 股份化使企业成为抽象的商品而自由买卖。 企业之间的收购、兼并是美国经济活动的主旋律。 企业完全如商品一样以股权的形式不停地发生交易。 1，购并、联合是资本本质属性的外延表现 资本的载体是商品，资本的对象同样是商品，当企业成为商品、也可以像商品销售的时候，资本以牟取利润的本能而瞄准了一种特殊的商品――企业的股权。 股权地买卖产生了增值的机会，当然本身并不增值。这就是资本本质的外延表现。 比如：奔驰与宝马之间的合并过程，惠普收购康柏， 动辄150亿200亿美金的巨额交易。 2，购并、联合是宏观调控时期的必然选择 宏观调控使众多的中小房地产企业面临困境，也是中小企业以资源、股权融资以退为进套现扩张另辟蹊径的最佳时机； 同时也是大企业、包括外资在内的企业趁机低成本扩张收购的历史性机会。 （深圳招商地产杨总介绍招商地产的战略扩张的最好时机） 我们注意到万科与南都的亲密接触； 香港长江实业、和纪黄浦与顺驰的频繁往来。 3，购并、联合是产业发展内在的规律反映 作为一个产业的发展规模化趋势是不可避免的，也是产业发展的内的规律。规模化的重要途径是通过企业之间的收购兼并联合的形式来实现，中国房地产企业的规模真的太小。 新鸿基的年利润为120亿的而我国最大的房地产企业一年的销售还不到100亿，全国三万家房地产企业平均年开发量不足3000平方米。 这与泱泱大国的支柱产业是不相适应的。中国房地产业的规模化是不可避免的。而规模根本的途径是联合与兼并。疯狂的扩张兼并与收购。中国现行的经济大格局与过去二十年一大批狼性企业的奋斗是分不开的，然而中国传统文化是不能容忍的。 狼性难得！ 二，商定模式企业生死存亡前途命运的经营哲学 当今世界经济完善的全球化与高度的市场化，投资模式或者投资的制度都是决定性的。 美国的伟大在于它创造了一个产生效率创造财富的国家机制。 1，“翻烧饼”式的商业模式面临生死挑战 中国房地产是一个最前沿的产业，但也是一个最为传统的， 离现代企业制度最远的产业。老婆做会计、姨子做出纳的家族企业，离现代制度的建立还有很漫长的路要走。 商业模式也是十分落后的。我反称它为“烤烧饼”的开发模式。这种商业模式使得这个产业无缘进入资本市场。 我们所走过的上市道路包括现在正在进行的美国OTCBB上市过程中所遇到的种种困惑。 2，商业模式决定企业生死存亡命前途命运 商业模式决定企业前途命运已成为全球企业家的共识。 美国的强大源于美国的国家制度，与市场经济的宏观运营模式，吸引着全球的优质生产要素。 3，先进企业文化现代企业制度的重要核心 是离现代企业制度最远的产业 三，地产金融的证券化市场化是地产业的必然选择 资金密集型的产业恰是离资本市场最远产业 1，金融与地产业的“亲密的尴尬”与无奈 中国房地产的基本矛盾； 是大量的多元化的社会需求与落后的生产力之间的矛盾； 大规模的生产与资金的密集需求之间的矛盾； 让人嫉妒的产业，福布斯排行榜上大款的产业，财富高速 向私有集聚与现有我国金融的体制的落后之间的矛盾； 产业导向、经济发展的取向与政治取向、文化价值取向之 间的矛盾。 这就是我们现在面临的无奈！ 2，地产业快速市场化与金融体制改革落后 地产以市场自身的内部规律在运转，尽管落后的地产金融在一定程度上阻碍了地产市场的成熟与发展，但是地产行业的资金并没有减少，中国地产资金的私募规模也是相当惊人的。外资的输入与上市公司的资金流入规模十分巨大的。 解决这种被动局面的根本出路： 在于金融的市场化、国际化。 3，地产金融新模式在极度痛苦中破茧而出 任何事物总是从平衡到不平衡再到平衡，目前的不平衡造成的力量正在寻求新突破口 地产金融的信托化、不动产证券化、以及以外资为主体的以股权为载体的地产的产业基金、对流基金、民间的私募资金都会以不同的方式进入房地产领域。 这将有力冲击我国的金融体制与金融格局。 四，产品主义是解放中国房地产市场的伟大旗帜 产品是什么？ 我的定义是；产品是穿透时间、空间在未来的市场落地爆炸所产生巨大当量的武器。我们需要的就是杀伤力最大的核武器。产品永远是拓展市场最伟大的力量。它的背后应该是制造这种核武器的有产品意的人、高智商的人、有智慧的人。 ――它是人树立的大旗。 1，现房销售形式是成熟市场的根本标志 期房的形式销售是中国的特