基于房地产市场信息系统住宅供地的分析方法的研究.docx

摘要 章针对上海实际进行了住宅市场信息分析。第六章对确定土地一级供给数量和 结构的方法进行研究，提出了判断土地一级合理供给数量和结构的方法。第七 章结合上海实际，提出了确定住宅用地供给数量和结构的建议。第八章从地价 分布规律分析入手，针对住宅市场价格的动态性提出了动态地价的概念和测算 方法，为土地一级供给价格的合理确定提供了分析方法和依据。第九章结合浦 东住宅市场数据进行了住宅用地基准价格分布规律实证研究。第十章主要对研 究结论进行了归纳并提出了今后的研究方向。 本研究不仅有效地落实了“土地参与宏观调控必须依托市场机制配置资源” 这～准则，同时也为政府出台土地供给政策提供了量化依据和相关建议。本文 基于房地产市场信息系统（１汪ＭＩＳ），提出并系统研究了以住宅消化周期为核心 指标的土地一级供给调控方法，且建立了分析模型及开发了应用软件，这些工 作使本研究不至于成为一篇纯理论性的论文，而具有实践操作性。 关键词：房地产市场信息系统，消化周期，住宅用地一级供给，市场均衡  Ａｂｓｔｒａｃｔ ＡＢＳＴＲＡＣＴ Ｈｏｕｓｉｎｇ，ａ ｍａｉｎ ｃａｔｅｇｏｒｙ ｏｆ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ，ｉｓ ｔｈｅ ｋｅｙ ｔａｒｇｅｔ ｏｆ ｎａｔｉｏｎ’ｓ ｒｅｇｕｌａｔｉｖｅ ｍｅａｓｕｒｅｓ．Ｔｈｅ ｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔ ｃａｌｌ ｒｅａｌｉｚｅ ｔｈｅ ｒｅｇｕｌａｔｉｏｎ ｏｎ ｔｈｅ ｈｏｕｓｉｎｇ ｓｕｐｐｌｙ ｔｈｒｏｕｇｈ ｌａｎｄ ｐｏｌｉｃｙ，ｂｕｔ ｂｅｃａｕｓｅ ｏｆ ｔｈｅ ｌａｃｋ ｏｆ ｓｃｉｅｎｔｉｆｉｃ ａｎｄ ｓｙｓｔｅｍａｔｉｃ ｉｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ，ｔｈｅ ｅｆｆｅｃｔ ｏｆ ｔｈｅ ｒｅｇｕｌａｔｉｏｎ ｉｓ ｉｎｆｌｕｅｎｃｅｄ．Ｔｈｉｓ ｐｈｅｎｏｍｅｎｏｎ ｈａｓ ｄｒａｗｎ ｔｈｅ ｇｏｖｅｍｍｅｎｔ ｄｅｐａｒｔｍｅｎｔ ａｎｄ ａｃａｄｅｍｉｃ ｃｉｒｃｌｅｓ’ｈｉｇｈ ａａｅｎｔｉｏｎ．Ｈｏｗ ｔｏ ｃａｒｒｙ ｏｎ ｔｈｅ ｒｅｇｕｌａｔｉｏｎ ｔｏ ｔｈｅ ｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌ ｍａｒｋｅｔ’Ｓ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ ｓｏｕｒｃｅ ａｎｄ ｔｏ ｔｈｅ ｐｒｉｍａｒｙ ｍａｒｋｅｔ ｏｆ ｔｈｅ ｌａｎｄ ｓｕｐｐｌｙ ｓｃｉｅｎｔｉｆｉｃａｌｌｙ ａｎｄ ｅｆｆｉｃｉｅｎｔｌｙ，ｈａｓ ｂｅｃｏｍｅ ｔｈｅ ｈｏｔ ｔｏｐｉｃ ｗｈｉｃｈ ｔｈｅ ｓｏｃｉｅｔｙ ｄｉｓｃｕｓｓｅｓ．Ｉｔ ｉｓ ｕｒｇｅｎｔ ｔｏ ｓｈｉｆｔ ｆｒｏｍ ｔｈｅ ｅｘｔｅｎｓｉｖｅ ｒｅｇｕｌａｔｉｖｅ ｍｅｔｈｏｄ ｗｈｉｃｈ ｄｅｐｅｎｄｓ ｕｐｏｎ ｔｈｅ ｐｌａｎ ａｎｄ ｔｈｅ ｑｕａｌｉｔａｔｉｖｅ ａｎａｌｙｓｉｓ ｔｏ ｔｈｅ ｐｒｅｃｉｓｅ ｒｅｇｕｌａｔｉｖｅ ｍｅｔｈｏｄ ｔｈａｔ ｄｅｐｅｎｄｓ ｕｐｏｎ ｔｈｅ ｍａｒｋｅｔ ａｎｄ ｔｈｅ ｑｕａｎｔｉｔａｔｉｖｅ ａｎａｌｙｓｉｓ． Ｔｈｅ ｐｕｒｐｏｓｅ ｏｆ ｔｈｉｓ ｄｉｓｓｅｒｔａｔｉｏｎ ｉｓ ｔｏ ｍａｋｅ ｓｏｍｅ ｅｘｐｌｏｒａｔｉｏｎｓ ｉｎ ｔｈｅ ａｓｐｅｃｔｓ ｏｆ ｅｘｃａｖａｔｉｏｎｓ ｏｆ ｍａｒｋｅｔ ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ ａｎｄ ｑｕａｎｔｉｔａｔｉｖｅ ａｎａｌｙｓｉｓ ｍｅｔｈｏｄｓ．Ｔｈｅ ｂｒｉｄｇｅ ｂｅｔｗｅｅｎ ｌａｎｄ ｓｕｐｐｌｉｅｓ ａｎｄ ｈｏｕｓｉｎｇ ｍａｒｋｅｔ ｉｓ ｔｈｅ ｈｏｕｓｉｎｇ ｄｉｇｅｓｔｉｏｎ ｃｙｃｌｅ．Ｔｈｅ ｆｏｕｎｄａｔｉｏｎ ｏｆｔｈｅ ｌａｎｄ ｓｕｐｐｌｙ ｒｅｇｕｌａｔｉｏｎ ｓｈｏｕｌｄ ｂｅ ｔｈｅ ｓｔｕｄｙ ｏｆ ｔｈｅ ｄａｔａ ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ ｃｏｌ ｌｅｃｔｅｄ ｆｒｏｍ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｍａｒｋｅｔ．Ｗｅ ｍｕｓｔ ｆｉｎｄ ｔｈｅ ｒｅｇｕｌａｒｉｔｙ ｏｒ ｔｈｅ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ ｔｅｎｄｅｎｃｙ ｏｆ ｔｈｅ ｄｉｇｅｓｔｉｏｎ ｃｙｃｌｅ ｉｎ ｈｏｕｓｉｎｇ ｍａｒｋｅｔ，ａｎａｌｙｚｅ ｗｈｅｔｈｅｒ ｔｈｅ ｒｅｌａｔｉｏｎｓｈｉｐ ｂｅｔｗｅｅｎ ｔｈｅ ｃｕｒｒｅｎｔ ｈｏｕｓｉｎｇ ｓｕｐｐｌｙ ａｎｄ ｄｅｍａｎｄ ｉｓ ｒｅａｓｏｎａｂｌｅ ｏｒ ｎｏｔ，ａｎｄ ｔｈｅｒｅｆｏｒｅ ｆｏｒｅｃａｓｔ ｔｈｅ ｄｅｖｅｌｏｐ Ｗｅｎｄ．Ｔｈｅｎ，ｗｅ ｗｉｌｌ ｂｅ ａｂｌｅ ｔｏ ｍａｋｅ ｕｐ ｐｅｒｔｉｎｅｎｔ ａｎｄ ｐｒｅｃｉｓｅ ｓｕｐｐｌｙ ｍｅａｓｕｒｅ ｏｆ ｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌ ｌａｎｄ，ａｄａｐｔ ｔｈｅ ｒｅｑｕｅｓｔ ｏｆ ｕｒｂａｎ ｅｃ