物业管理企业地财务管理.doc

第十一章 物业管理企业的财务管理 本章内容 物业管理企业的财务管理概述 物业管理中的资金分类、测算与管理 第一节 概 述 一、物业管理企业财务管理的含义 财务管理是企业为了取得最大的效益，按照资金运动规律和国家财经政策，筹集、运用、分配和监督企业资金，处理企业同各方面的财务关系的一项经济管理工作，是企业管理活动的基础和中心。 那麽，什麽是资金？物业管理企业的财务管理 什麽是资金？资金就是钱吗？ 简单的说，财务管理就是对企业经营活动中的资金运动的管理，包括资金的筹集、使用、收入和分配等管理。那麽，物业管理企业的财务管理就是对物业经营管理中的资金运动的管理。企业的整个经营活动都是围绕着资金运动的链条来进行的，从企业的筹建到运转最重要的是筹集资金、企业生产的过程是资金的使用过程，同时，也是资金的收入、利润的创造过程。最终是利润的分配过程。财务管理就是保证资金链条不要断，资金运动不要脱离轨道的过程。 二、物业管理企业财务管理的内容包括： 资金的筹集和使用管理、固定资产管理、流动资金管理、专项资金管理，租金收支管理、物业管理费的收取与管理、资金分配管理以及财务收支汇总平衡管理等。 三、物业企业财务管理的任务 1、开源节流，增加企业经营活力 将“开源”与“节流”对比来看，企业首先应该实现“节流”，由此才能更大程度地降低企业运营成本，确保企业有立足之本。那么，企业如何进行“节流”?这是一件说起容易做起来难的事情。原材料采购和加工需要支出;企业运转需要行政运营成本;众多员工的薪资福利也需要开支。这些开支构成当今企业支出的主体成本，企业想“节流”，这些方面的成本都要得到有效控制。但只“节流”不“开源”，企业最终还是会坐吃山空。“开源”就是为企业增加收入，增加收入就需要有市场，就需要有客户，企业不仅要维持原有的重要客户，还要不断的拓展新客户，才能够实现真正的“开源”，才是确保企业的盈利和生存的根本。“开源节流”是通过两个不同方面的优化达到企业增效的最终目的，一方面是增加企业外部条件的销售，另一方面是降低企业内部各方面的成本。 2物业公司可以收取的费用大致有以下四大项： 　　物业费　新建的小区业主办理入住手续时，物业服务企业可以收取不超过一年的前期物业服务费。业主办理入住手续后未入住或未使用连续空置六个月以上的房屋，应事前告知物业服务企业，可按规定标准的百分之七十交纳物业服务费、电梯运行费和公共能耗费。 　　装修押金业主或使用人需要对房屋进行装修的，装修人在装修前应当与物业服务企业签订装修协议，明确装修事项、装修押金。业主装修完毕无违反装修协议的，物业服务企业应在一个月内如数退还装修押金。 　　装潢垃圾清运费 物业服务企业在新房住户办理入住手续或重新装潢时，收取装潢垃圾清运处理费。 　　停车费物业服务企业应对小区内车辆实施统一管理，对车辆停放明确专人负责，物业服务企业应与固定停车车主签订停车服务协议，方可收取停车服务费。 　　物业不好收的费用 　　物业服务区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托收取上述费用的，双方应签订有偿服务合同，物业服务企业向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。 　　物业服务企业不得向执行公务的党、政、军、警、救护等特种车辆及业主搬家车、送货车、接送业主的出租车收费；不得在机动车辆进入住宅小区大门时收取临时停车费。 3成立统计、审计科、把关审核4、强化监督，做好财务安全工作 四、物业企业财务管理的特点 （1）财务管理的内容复杂。 （2）财务管理成本较高。 （3）管理费性质内容复杂。 （4）财务监督的多元化。 监督主体是指执行监督的一方。按照监督主体分类，可将财务监督分为内部监督和外部监督两种。外部监督是指由对的财务收支、资金使用情况进行监督，包括：由主管部门或者财政、财务、审计等部门对公共组织财务活动进行的监督 一、物业企业的资金分类 （一）物业管理企业的资本金 （二）物业接管验收费及开办费 　　房地产开发项目的竣工验收，是项目开发全过程的最后一个环节，由于专业物业管理公司在长期的管理经验中，比建造者和开发商更了解客户对物业的各种使用需求，由他们参与验收工作，检验设计和工程质量，既可及时发现和解决一些影响正常运转和使用的问题，又能使将来的客户满意，从而一方面保证物业能按设计要求的技术经济指标，正常投入使用，最大限度地满足客户的需求；另一方面验收新物业和接管旧物业还可分清房产物业损坏的责任，是开发商建造过程中遗留的问题导致物业损坏，还是物业管理企业管理中的问题导致物业损坏，或者是业主和使用者使用过程中导致的物业损坏抑或旧房产本身就有问题。不至于在业主入住使用后才发现问题而产生责任不清的纠纷，从而可避免不必要的赔偿损失