盐城市盐渎路南侧地块投资研究报告.doc

盐城市盐渎路南侧地块投资分析报告 盐城，江苏省中部沿海的一座新兴城市，与日本隔海相望，地域得天独厚，珍禽异兽与人和谐共生，是国家沿海大开发战略的重要一环。盐城设市较晚，民营与县域经济实力不俗，产业结构丰富，生态优美。 盐城市地处苏北平原中部，东临黄海，西接淮扬，南临通泰，北至连云港，是“京沪东线”的重要节点，“北上海经济区”的重要成员。全市总面积1.5 万平方公里，全市户籍总人口815 万人。盐城市下辖东台和大丰2个县级市，亭湖区和盐都区2个区，响水县、滨海县、阜宁县、射阳县和建湖县5个县。2008年，盐城市实现地方一般预算收入90.3亿元，比上年增长38%。 目前，全市已建成等级公路总里程15526公里，宁靖盐、沿海、盐徐等多条高速公路建成通车，市区和各县城15分钟内都可以上高速，沿海等级公路全线贯通，1927个行政村实现村村通水泥路，到上海、南京的车程缩短到2个半小时。民航开通了盐城至韩国首尔的国际航班，是江苏第二个开通国际航线的城市。盐城港和多个国家和地区实现通航，铁路客货运通达全国，大丰港和盐城机场已被国务院批准为一类对外开放口岸。 从盐城市发展的趋势来分析判断，虽然2008年受金融危机等诸多不利因素影响，整体经济发展速度有所放缓，但由于政府政策的影响，经济增长拉动作用日益增强，使其保持平稳较快的发展态势。2009年，盐城还将处于稳定发展的阶段，经济运行的质量和效益将保持一定的增长。 盐城地图 二、房地产市场概况 1、房地产用地概况 2008年盐城市住宅用地供地量为10824.7亩，同比2007年增长96.85%。其中普通商品房用地9460.8亩，同比2007年增长89.45%；中低价商品房用地714.1亩，经济适用房用地579.3亩，廉租房用地33.5亩，同比2007年都有大幅增长。 从上看出盐城市近年来住宅用地中，在2008年全国土地市场不景气的情况下，用地数量增幅较大，势头强劲。 2、房地产市场概况 （1）盐城市商品房及商品住宅概况 商品房销售面积下降。2008年，由于受多种因素影响，全市商品房销售从年初快速增长，到4月份起增速逐月回落，到8月份增速持平，到9月份首次出现下降，出现近年来少有的下降趋势。2008年全市商品房销售面积为286.9万平方米,同比下降8.5%,其中住宅销售249.5万平方米,同比下降9.8%。与全市相比，市区商品房销售面积下跌幅度更大。2008年市区商品房销售面积为123.1万平方米,同比下降23.0%,其中住宅销售107.8万平方米,同比下降25.5%。 住宅空置面积增加。前两年，盐城商品房市场销售火爆，房子没有建好，都已销售完毕，因此房屋空置率非常低，而且空置的主要是商业用房和办公用房。随着2008年商品房销售市场趋冷，竣工房屋面积逐步增多，一房难求的局面已不复存在，商品房空置面积逐步增多。截止2008年末，全市住宅空置面积为7.3万平方米，比上年同期增长35.4%。其中市区住宅空置面积为3.8万平方米，比去年同期增长18.8%。 价格水平总体偏高。近几年来，市区商品房销售价格基本处于不断上扬态势，虽然涨幅出现过回落，但房价总体仍然偏高。世界银行认为发展中国家房价收入比在4～6倍之间比较适宜。2008年盐城市区城市居民人均可支配收入15862元，按户均2.87人计算，户均可支配收入约45007元，同期盐城市区商品住宅销售均价每平方米为2924元，单套住房建筑面积按100平方米计算，则每套房29.24万元，2008年盐城市区房价收入比达到了6.5倍，高于房价收入正常比值。较高房价令很多有购房欲望者缺乏相应的购房能力，只能望房兴叹。 （2）盐城市商品房及商品住宅销售情况分析 房地产市场的发展受国家宏观政策、市场环境和购房者心理预期的影响很大，容易产生波动。我们认为，当前房地产市场出现的新情况主要是受多种因素综合作用影响所致，主要表现为以下几个方面： ①国家宏观调控政策影响。从2007年9月份起，国家出台了一系列的宏观紧缩政策。如“二套房贷”、提高法定存款准备金率等，使得对银行依赖程度较大的房地产业资金周转不灵，投资、投机需求遭到遏制。除银根紧缩政策外，房地产行业的其他调控政策也全面启动。如加强闲置土地清理、严格土地增值税征收、调整住房供应结构、加强保障性住房建设等等。这一系列调控政策的出台，对房地产开发影响较为明显。 ②开发商谨慎投资。紧缩的宏观调控政策使得开发企业不敢轻易投入资金，怕增加开发风险，特别是2008年8月份，央行和银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，《通知》明确要求：严格商业性房地产信贷管理，禁止向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让价款的贷款。这对于目前资金压力重压下的开发企业无疑会更加困难，加之开发商对未来行情信心不足，观望情绪严重，开始谨慎