2010年8月21日房地产市场运作培训（肖劲）1.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 月 看五环内各产品线市场，4月份各产品线供应量均大幅下降，首置和首改产品成交量上升，再改和高端产品成交量持平 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 首置 再改 首改 高端 价 看五六环间各产品线市场，4月份各产品上市量大增，成交量基本持平，首改产品价格下降，其余产品价格均大幅上升 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 首置 再改 首改 高端 * 我们的新政 第一部分 当前房地产形势分析 房价问题已被升格为今年最重要的“政治议题” 总理温家宝在两会中再次明确提出，要“大力整顿和规范房地产市场秩序，完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。” 住建部部长姜伟新在接受记者采访时，表达对稳定未来房价持坚定的态度：“能稳定，总理都说了，不稳定怎么行，肯定行！不行也得行！” 新华社连续发表了6篇聚焦房价的檄文“新华时评”，从忧虑房地产泡沫化谈起，直言房地产应该从投资品回归“基础的民生产品”，并对投机、腐败、土地财政等议题提出了见解和方案 此后，《人民日报》、《光明日报》、中央电视台、中央人民广播电台等中央媒体连续接力14天，炮轰高房价、高地价，以及追问房地产市场存在的问题 3月5日 两会期间 3月28-4月3日 4月4-4月10日 4月15日 温家宝在《人民日报》撰文《再回兴义忆耀邦》，被解读为表达贯彻改革的决心。同日，“新国十条”颁布 中央媒体的轮番炮轰为房价问题的政治化升格奠定基调 二套房首付提高至50%，贷款利率不低于1.1倍基准 三套及以上房贷款由银行判断风险，决定贷款的发放和贷款利率 非本地居民购房须提供一年以上本市纳税或社保缴纳证明，方可申请贷款 （相关的公积金政策已实施更新） 霸王条款1：同一购房家庭在5月1日起只能在本市新购买一套商品住房（含存量房） 北京调控细则是最为严厉的地方细则，除颁布收紧房贷外，行政手段的痕迹处处可见 市场准入，三限一禁 土地竞标，过关斩将 探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式，北京推出的长阳镇三幅地块，就采用了“综合评标”和“双向竞价”的新方式 霸王条款2：在土地拍卖的出让中，政府暗设竞拍最高价，房山窦店地块就是在竞拍超过最高价后被收回，显示政府通过行政手段直接打压土地出让价格 取证预售，披荆斩棘 探索实行预售款监控措施，这将严重影响开发企业的现金流，尤其在预售条件较为宽松的北京 霸王条款3：新政后报批预售许可证的项目，市建委对于新售楼盘的价格进行干预，较前期涨幅过大或开盘价格过高的项目，不颁发预售许可证 在推出地方版的“新国十条”实施细则的城市地区中，北京政策最紧 在全国首次提出提高房地产开发企业的预征税收，分别把计税毛利率和非普通住房、非住宅的土地增值税预征率调升，加大了发展商的现金流压力 实行了较为宽松的规则，大部分条文都在“新国十条”的框架内 第一个省级的实施细则:明确官员问责，若未能完成任务，将被调离岗位 加强销售过程管理 保障性住房建设的比例 松 紧 地方细则严格程度 深圳 海南 青岛 北京 政策最严格，包括家庭限购一套住房 简单计算不同客户收到的影响：首次的需求在调控中没有受到影响，除面临稍微下调的利率折扣外 首置需求 （90平米) 首 付 月 供 新政前 60 万 6814元 新政后 60 万 （不变） 6814元 （不变） 假设购买总价为200万的住房，按照等额本息还款法，商业贷款30年计算；新政前后的月供变化： 假设客户支付能力不变，新政前后其购买力的实际变化： 200 万 100 万 150 万 50 万 新政前 新政后 二次置业需求被大幅收紧，购买力下降幅度达到20%；因利率的上调幅度较大，消费贷款能增加的购买力有限，实际购买力下降仍达17% 二置需求 首 付 月 供 新政前 80 万 6479 元 新政后 100 万 （+20万） 6340 元 （-139元） 增加部分的20万首付以5年期消费贷款补齐 消费贷月供约 4500元 假设购买总价为200万的住房，按照等额本息还款法，商业贷款30年计算；新政前后的月供变化： 新政后（以消费贷款补首付） - 17% 新政后（无消费贷款） - 20% 新政前 假设客户支付能力不变，新政前后其购买力的实际变化： 200 万 100 万 150 万 50 万 三次或以上置业的融