2011年3月镇江一泉村地块项目定位报告上.pptVIP

社会性需求 伍 理 念 发 掘 开发理念是一个项目的灵魂 是开发成功与否的关键所在 思想从何而来？ “思想” 精神领域 开发理念 通过挖掘项目内外在属性，如文化、历史、景观等，对项目进行深层次解读，并且以此为基础，将适合于项目特质的价值点注入到项目中去，从而打造出项目的价值体系，是项目溢价体系的重要组成部分。 备注： 每一块土地、每一个项目都是独一无二的，挖掘正是基于对土地肌理的尊重，发现项目的特性，为价值注入定下基调。而注入的价值点也正是要贴合项目的本质属性，才能够实现项目价值的最大化。 基于对用地条件的分析，深挖土地资源，放大土地价值。 远眺国家4A级风景区—金山公园 近观清雅幽静的中冷泉、百花洲公园 特殊资源—— 人文、自然 “扬长补短”的关键 5240元/㎡的楼面地价； 1.05的容积率； 快速回现前提下的利润预期； 绝版的外部资源； 高端 中高端 中端 中低端和低端 受政策调控影响大，回现速度慢。 难以满足成本要求，与开发企业品牌不匹配 无法体现项目价值，无法实现利润预期 × × 可以进行差异化竞争，能够平衡回现与利润的关系，与外部资源相匹配 √ × 地块发展方向初判 本地块未来发展方向初步预判—中高端物业 地块自身资源条件使然 自身环境资源状况一般，对高档物业有一定的限定，规模较大，在内部品质上有较大的塑造空间； 市场竞争格局和机会影响 片区的供应格局基本为中档、中高档物业，本项目在品质上必须超越； 开发战略和企业目标决定 中高档高品质物业最容易实现项目的连续性开发和品牌塑造，也符合对本项目界定客户的需求特征； 中低档次物业难以打破价格体系，不利于实现项目利润。 为什么要做中高档高品质物业？ 叁 市 场 竞 争 决定了以何种眼光 看待未来市场 关注宏观调控 关注市场大势 关注重大事件 2010年，镇江共出让土地303.9亩亩，成交均价150.6万元/亩,成交量环比略有下降,但土地价格市场大幅反弹趋势。 2010年土地成交价格涨幅明显，主要是由于占据80%的城镇住宅、商务金融及中心拆迁改造用途土地主导。 土地市场 2007-2010年度商品房成交套数对比图（单位：套） 2007-2010年度销售面积对比图（单位：万平方米） 2007-2010年度销售总金额对比图（单位：万元） 2010年，镇江市区商品房成交17813套，同比下降21.12%；成交面积174.753万平方米，同比下降24.79%；成交金额1111065.06万元，同比下降2.87%。 1～12月，市区商品房成交均价6357.91元/平方米，较09年同期同比增长22.57％。 整体成交情况对比 城东版块、城南版块、丹徒区明显供不应求，其中城东版块供需比仅为0.36. 镇江市2010年各区域供销面积结构比 区域供需与销售价格 2010年以来，商品房销量受政策影响起伏明显，4月新政后，连续3个月镇江楼市销售量持续走低，传统旺季9月楼市回暖，单月成交达到了24.6万平方米，随后两个月，国家出台一系列贷款政策，限购政策，以及加息等不利好消息，楼市销售量在2011年前两个月迅速回落。 2010年商品房单月楼市明细 2010年度镇江市排行榜 按面积排名 263166315 243 33737 景天花园 10 317939695 240 34862 朴园 9 316065995 1806 35332 镇江食品城 8 240424776 287 36263 永隆 城市广场 7 273626135 462 46958 南徐山庄 6 234092689 412 49841 魏玛花园 5 325954854 425 50361 优山美地 4 236025829 577 55313 风景城邦 3 486707766 570 66300 魅力之城 四街区 2 1286138274 1433 123919 万达广场 1 金额 套数 面积 项目名称 名次 49841 412 234092689 魏玛花园 10 55313 577 236025829 风景城邦 9 36263 287 240424776 永隆 城市广场 8 33737 243 263166315 景天花园 7 46958 462 273626135 南徐山庄 6 35332 1806 316065995 镇江食品城 5 34862 240 317939695 朴园 4 50361 425 325954854 优山美地 3 66300 570 486707766 魅力之城 四街区 2 123919 1433 1286138274 万达广场 1 面积 套数 金额 项目名称 名次 按金额排名 人均GDP与房地产发展关系 GDP增速与房地产发展关系 缓慢发展 综合发展型 平稳发展，以质量为主